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隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深，房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)整合需要大量資金，未來杠桿收購方式將越來越普遍。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。

受近期宏觀經(jīng)濟放緩的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的去庫存壓力，行業(yè)優(yōu)勝劣汰機制愈加明顯，部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取出讓企業(yè)或項目股權(quán)的方式來保持企業(yè)生存發(fā)展。

《中國證券報》稍早報道稱，從企業(yè)格局角度來看，更多中小房企經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權(quán)引進戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運營。同時，大型房企得益于自身雄厚的資本實力，在保障自身業(yè)績增長的同時，傾向于戰(zhàn)略并購或入股優(yōu)質(zhì)項目。對此現(xiàn)象，華泰證券近日指出，地產(chǎn)行業(yè)整合已經(jīng)成為趨勢，杠桿收購即將成為普遍。

杠桿收購將成普遍 最佳獵手黑石可成示范

華泰證券本月在行業(yè)報告中指出：

房地產(chǎn)行業(yè)整合需要大量資金，在眾多房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，需要一己之力吃掉市場份額的難度較大。2014 年，中國房企 TOP100 的市場份額為 38%，而未來 10年，如果行業(yè)均整合到這 100 家開發(fā)商中，那么需要以當前 2 倍的體量去擴充現(xiàn)有的房企，在整個社會資金充裕的情況下，LBO（Leveraged buyout）的收購方式將成為普遍，大多將以房地產(chǎn)基金的形式進行成立。

并在上月報告中指出，全球地產(chǎn)行業(yè)杠桿收購的最佳獵手黑石集團或許可以給中國玩家一些靈感。

華泰證券報告《房地產(chǎn)基金：別人有的，我們也一定有》：

黑石地產(chǎn)基金的經(jīng)營模式是“買它，弄它，賣了它”(Buy it, fix it, sell it)。換句話說，這個投資策略只分三步：低價買入資產(chǎn)，解決資產(chǎn)自身的各種問題，問題解決后賣出。

黑石地產(chǎn)基金曾在2007年以全現(xiàn)金260億美元收購希爾頓，成為全球最大酒店集團。其中借債約200億美元，使用逾3.3倍杠桿。后通過資產(chǎn)重組，增股權(quán)降債權(quán)，將杠桿率降至2.4倍，負債160億美元。后在2013年發(fā)起希爾頓IPO，募集235億美元，并繼續(xù)持有其 76%的股權(quán)。黑石獲投資回報2.8倍，賺得120億美元，成為私募股權(quán)基金歷史上最豐厚利潤的一筆交易。

黑石以低于重置成本的價格購買高品質(zhì)、能產(chǎn)生收益的物業(yè)資產(chǎn)；然后以最快的速度解決獲得資產(chǎn)自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、硬件、經(jīng)營等方面的問題；最后將其賣出，一般情況是賣給核心投資者。其風險主要靠由高層人員組成的投資委員會控制。                                                                                                                                        

市場法制尚未健全 杠桿大門已經(jīng)打開

近期，地產(chǎn)行業(yè)聚光燈都集中在鏖戰(zhàn)正酣的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)上。鉅盛華攻擊，萬科防守，事實上，雙方動用的杠桿都不低，反映出杠桿收購在地產(chǎn)行業(yè)不僅可以幫助大魚吃小魚，也可協(xié)助行業(yè)外資本實現(xiàn)“蛇吞象”的野心。

央行放水導(dǎo)致市場間流動性寬松，實體經(jīng)濟下行導(dǎo)致投資標的有限。大量資金追逐安全邊際高、收益高或者擁有隱形優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺資源。