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     深圳，今年以來(lái)被冠以“全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一”、“房?jī)r(jià)直逼香港”等一系列凸顯其高房?jī)r(jià)的稱謂。如今更是成為眾多房企眼紅的地方，立志要拿下深圳市場(chǎng)，特別是豪宅市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)未來(lái)5年，房?jī)r(jià)10萬(wàn)元/平方米或成標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，“像深圳前海這樣特殊的區(qū)域，20萬(wàn)元/平方米已經(jīng)成了友情價(jià)”。

豪宅去化僅需9個(gè)月

     深圳關(guān)內(nèi)的福田區(qū)、南山區(qū)新房均價(jià)如今已輕松破7萬(wàn)元/平方米，成了剛需客戶可望而不可求的購(gòu)房目標(biāo)。

     某研究院公布的研究報(bào)告中，今年上半年，深圳高端住宅的成交均價(jià)從2014年上半年的61986元/平方米攀升至80148元/平方米。上半年單價(jià)前十樓盤(pán)的均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，較去年同期上漲29%。

     而深圳樓市火爆的行情也造成了新房庫(kù)存大幅回落。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月19日，深圳商品房可售套數(shù)為33108套，去化周期在6至7個(gè)月。截至2015年10月31日，深圳一手豪宅可售套數(shù)為6880套，去化周期為9個(gè)月。

     去化周期9個(gè)月意味著什么?住建部原副部長(zhǎng)齊驥曾提出，“高庫(kù)存”的標(biāo)準(zhǔn)是“指一個(gè)城市的住房庫(kù)存量超過(guò)合理區(qū)間，即高過(guò)1年到1年半的銷(xiāo)售量”。一個(gè)城市的去化期超過(guò)12個(gè)月，則可視為超過(guò)警戒線，進(jìn)入“高庫(kù)存”階段。很明顯，深圳豪宅市場(chǎng)處于合理空間。

     同時(shí)，深圳樓市的高價(jià)驅(qū)動(dòng)力也已發(fā)生了改變。克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，中高端和豪宅成交金額占比一直在穩(wěn)步上升。2014年，深圳豪宅成交金額占比為16%，到2015年8月深圳豪宅成交金額比重已經(jīng)漲至23%。大戶型、豪宅化直接拉動(dòng)了深圳新房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升。今年10月，深圳樓市144平方米以上戶型供應(yīng)占比高達(dá)29%。深圳中原市場(chǎng)研究中心根據(jù)在建項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)測(cè)，2015年底前還將有超過(guò)10個(gè)大面積樓盤(pán)入市。

深圳豪宅不愁賣(mài)

     很多人會(huì)質(zhì)疑，這么貴的房子真的賣(mài)得出去嗎?以后海片區(qū)為例，從2003年開(kāi)始為深圳批量供應(yīng)海景豪宅，區(qū)域價(jià)格從4000多元/平方米起跳，經(jīng)歷了一路上漲，目前已是深圳均價(jià)最高的片區(qū)。位于該片區(qū)的深圳灣一號(hào)，5號(hào)樓在售510平方米的房源，市場(chǎng)單價(jià)達(dá)19萬(wàn)元/平方米，總價(jià)是9690萬(wàn)元。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱深圳市規(guī)土委一手房源信息，備案的5號(hào)樓從21至49層均有一套單位建筑面積超過(guò)510平方米，目前有10套待售。而據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，僅深圳灣1號(hào)項(xiàng)目今年前11月已售出141套，成交金額超過(guò)51億元。

     位于深圳福田CBD中心的深圳中心·天元，作為該片區(qū)唯一在售項(xiàng)目，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)了解，7月首次開(kāi)盤(pán)推出的321套公寓，均價(jià)在9.5萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)處于清盤(pán)狀態(tài)?！吧钲谟泻芏嚯[藏的富豪，項(xiàng)目所在的崗廈村，有不少村民的身家就達(dá)10億元。還有很多客戶是金融高管，所以項(xiàng)目去化得很快。”該項(xiàng)目的一位相關(guān)銷(xiāo)售人員對(duì)此表示。

     和其他一線城市不同，深圳樓市高房?jī)r(jià)、去化快，也成為眾多房企眼紅的地方。隨著深圳土地資源越來(lái)越稀缺，尤其是中心區(qū)地段，住宅新增基本依賴舊改項(xiàng)目，拿地成本和時(shí)間都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化的原因。

      對(duì)于想在深圳長(zhǎng)遠(yuǎn)立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價(jià)獲取土地，為了獲取合理利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也只能水漲船高。

     日前，多個(gè)舊改項(xiàng)目都蝶變成豪宅面市，例如原賽格日立廠房舊改項(xiàng)目變身為深業(yè)上城，價(jià)格在8萬(wàn)元至12萬(wàn)元/平方米。鹿丹村舊改項(xiàng)目變身為中海天鉆，價(jià)格也超10萬(wàn)元/平方米。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前整體政策環(huán)境有所松動(dòng)，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)變、住房需求量的加大，深圳房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，使得深圳豪宅市場(chǎng)處于快速上漲的通道?！艾F(xiàn)在2000萬(wàn)元只是豪宅的入門(mén)價(jià)格，銷(xiāo)售一套豪宅相當(dāng)于三套普通住宅，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)菀滋嵘?，開(kāi)發(fā)商更愿意供應(yīng)豪宅產(chǎn)品，未來(lái)深圳豪宅會(huì)是穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)?！?/span>

     “深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張、用地緊張，又是深交所所在資本市場(chǎng)的核心城市，是特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒則認(rèn)為，深圳高端群體的流動(dòng)性大，短期供求關(guān)系緊張還會(huì)造成豪宅價(jià)格進(jìn)一步上漲。