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在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假期間，我國(guó)稅制體系迎來(lái)了一次重大變革，曾經(jīng)在歷史上發(fā)揮過(guò)重大作用的營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)，被更能體現(xiàn)稅收“中性”的增值稅替代。5月1日上午，深圳市舉辦了全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)啟動(dòng)儀式。

本輪改革將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)納稅人納入試點(diǎn)范圍，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。那么，營(yíng)改增到底會(huì)給普通市民的生活帶來(lái)哪些變化呢？

銷售滿兩年住房免征增值稅

房?jī)r(jià)作為民生大事，一向都是深圳市民的關(guān)注熱點(diǎn)，此次改革細(xì)則也涉及與買賣房屋相關(guān)的稅收問(wèn)題。營(yíng)改增后延續(xù)營(yíng)業(yè)稅的政策，符合一定條件的個(gè)人在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)可享受增值稅優(yōu)惠。

按照改革后的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，可以免征增值稅；個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

新房?jī)r(jià)格不會(huì)受太大波動(dòng)

營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率由5%營(yíng)業(yè)稅改為11%增值稅，不動(dòng)產(chǎn)可納入增值稅抵扣，有市民擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)因此受到大幅波動(dòng)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)稅率看上去雖然上升了，但因?yàn)槠溆?jì)稅方法為應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，全部進(jìn)項(xiàng)都能抵扣。此外，還有扣除土地成本、預(yù)收款按3%預(yù)繳、老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法等過(guò)渡政策進(jìn)行平衡，因而，營(yíng)改增對(duì)于整體房?jī)r(jià)波動(dòng)影響不會(huì)太大。

買二手房繳稅將更少

營(yíng)改增后，原來(lái)二手房交易需要交納的營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，稅負(fù)究竟有什么變化呢？記者了解到，增值稅的計(jì)稅方法是要先將不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格換算成不含稅價(jià)，再以此為基礎(chǔ)計(jì)算的，所以營(yíng)改增后購(gòu)買二手房的納稅額應(yīng)該是減少了。

舉個(gè)例子。小李于今年年初購(gòu)買一套300萬(wàn)的普通住房。假如小李于營(yíng)改增前以500萬(wàn)價(jià)格賣出，由于未滿居住兩年的條件，按照相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策，他應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為25萬(wàn)元（500×5%=25萬(wàn)元）。而假如小李于營(yíng)改增后以同樣價(jià)格賣出這套普通住房，他應(yīng)繳納的增值稅僅為23.81萬(wàn)元（500/（1+5%）×5%=23.81萬(wàn)元）。所以，小李這套住房在營(yíng)改增后總體稅負(fù)減少了1.19萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是一大福利。