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地價和房價在特定情況下互為因果關(guān)系。特別是處在當(dāng)前歷史罕見低利率環(huán)境下的“資產(chǎn)荒”時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘋狂競拍土地導(dǎo)致“地王”項目屢屢挑戰(zhàn)眼球，而資本市場房地產(chǎn)上市公司股票被瘋搶，一定程度反映出金融市場加配住宅不動產(chǎn)的邏輯。但“地王”項目對周邊區(qū)域住宅價格上漲的強烈刺激作用，已經(jīng)越來越脫離存在真實住宅需求家庭的購買力，有淪為資金游戲的風(fēng)險，并可能會強化形成地價房價螺旋上漲的心理預(yù)期機制，值得高度警惕。

地價房價螺旋上漲機制

可能正在形成

從統(tǒng)計角度分析，歷史上“地王”項目多叫好不叫座，但每次“地王”風(fēng)潮過后，住宅價格就會上一個新臺階。本輪房價上漲，到底是地價上漲推動房價上漲，還是房價上漲推動地價上漲，已經(jīng)很難辨析清楚。隨著一線城市房地產(chǎn)市場的升溫，并迅速向二線熱點城市傳導(dǎo)，目前包括一線城市和部分二線城市住宅市場出現(xiàn)了高溫不退現(xiàn)象。

其中一個突出表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘋狂競拍土地，導(dǎo)致“地王”項目頻出。截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內(nèi)的22個重點城市，已產(chǎn)生總價、單價或溢價率“地王”數(shù)量達113幅。7月后半個月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，而且鄭州、嘉興、南昌、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。8月17日，上海爆出3個“地王”項目，其中新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，成為中國土地成交史上單價“地王”。

地價上漲同時全國熱點城市房價幾乎全面上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年7月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，同比上漲的城市有58個。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，全國百城房價已經(jīng)連續(xù)15個月上漲。

熱點城市房價風(fēng)險

可能在積聚

如果房價脫離了剛性住宅需求和改善性住宅需求，完全淪為資金游戲，泡沫的形成與膨脹不可避免。在人類歷史上，雖然對資產(chǎn)泡沫破滅的危害進行深刻反思，但在泡沫形成過程中卻缺乏自我控制，沉溺于資產(chǎn)泡沫形成的財富幻覺，進而導(dǎo)致一次又一次資產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險事件的出現(xiàn)。所謂“秦人不暇自哀,而后人哀之；后人哀之而不鑒之,亦使后人而復(fù)哀后人也”，道理基本是相通的。

當(dāng)前我國熱點城市房價經(jīng)歷了近一年的瘋狂上漲，已經(jīng)過度透支了市場購買力和市場熱情。雖然地價屢屢創(chuàng)出新高，對于收入增長有限但存在真實住宅需求的家庭而言，已經(jīng)是“望房興嘆”了。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點城市，所謂供求錯位并非因為住宅供不應(yīng)求，而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機性需求驅(qū)動，去年年底以來我國熱點城市住宅市場供求弱平衡被打破，房價出現(xiàn)了快速、大幅上漲。但房價對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離，必然導(dǎo)致后續(xù)住宅市場增長動力不足。特別是當(dāng)前二線熱點城市房價非理性上漲，已經(jīng)遠遠超過基本面所能承載的極限，存在很大的風(fēng)險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對房價已經(jīng)超過部分國際大都市，而二線城市房價追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟實力并不相符。而從住宅市場潛力分析，據(jù)機構(gòu)研究，我國購房主力人口將于今年達到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。我國人口老齡化進程加速，必將加劇住房過剩。而在本輪住房交易回暖過程中，投資投機性住房需求明顯抬頭。熱點城市住房成交活躍，價格上漲明顯，投資投機性住房需求發(fā)揮了關(guān)鍵性作用。投資投機性住房需求對房價的過度炒作，恐不利于宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定。

需采取有效措施

平抑房價地價漲幅

當(dāng)前我國熱點城市房價和地價相互推動并螺旋大幅上漲，已經(jīng)過度透支市場購買力。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以“自彈自唱”，利用金融杠桿瘋狂抬升土地價格，但熱點城市房價過快上漲所引發(fā)的巨大財富效應(yīng)，也同時是一個巨大的金融風(fēng)險泡沫，先知先覺的成功逃頂，后知后覺的深陷其中，不知不覺的卻要承受金融泡沫風(fēng)險。無論從哪個角度分析，擠泡沫都是一個極其復(fù)雜且充滿風(fēng)險的過程。擠泡沫意味著要引導(dǎo)難以把握的大眾心理走向，這本身就不是一件靠譜、可以精確安排并確保成功的工作任務(wù)。若調(diào)控政策過分嚴(yán)厲，則房價有可能會出現(xiàn)斷崖式下跌；若調(diào)控政策偏向柔和，不僅不會分化房價上漲預(yù)期，反而有可能成為下一輪房價上漲的重要推手。因此，樓市調(diào)控政策時機把握與力度拿捏就顯得極為重要。

社會運行遠比自然運轉(zhuǎn)要復(fù)雜。遍觀中外，很難有樓市調(diào)控政策可以做到擠泡沫又不會引發(fā)嚴(yán)重負面效應(yīng)。臺灣歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的樓市泡沫，特別是1987年后房價大幅飆升。為平抑樓市泡沫，臺灣當(dāng)局實行了全面信用緊縮政策，并杜絕資金進入樓市炒作。從1989年開始，臺灣房價停漲，此后進入下降通道。從臺灣不動產(chǎn)價格變動情況看，1991年房地產(chǎn)平均單價環(huán)比下降了六成，樓市泡沫徹底破滅。在日本央行實施緊縮貨幣政策后，1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，住宅用地價格大跌46%，日本經(jīng)濟此后長期陷入泥潭，進入了“失去的20年”。

在樓市泡沫繼續(xù)膨脹前就及時采取措施進行平抑，會是一件風(fēng)險相對較小的事情。如果任由樓市泡沫吹大，未來治理難度將呈現(xiàn)幾何級數(shù)倍增。特別是當(dāng)前樓市與宏觀經(jīng)濟運行相關(guān)性增大，由地產(chǎn)推動的宏觀經(jīng)濟增長，并不能真正解決中國經(jīng)濟運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾，也不會形成內(nèi)生增長動力，只會加劇經(jīng)濟運行固有矛盾，使未來宏觀經(jīng)濟金融運行面臨更高風(fēng)險。對此，還應(yīng)引起高度警惕。