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傳統(tǒng)春節(jié)降至，置業(yè)需求較旺，項(xiàng)目取得預(yù)售數(shù)量逐漸增多，開發(fā)商營銷節(jié)奏也明顯加快。上周監(jiān)測到取得預(yù)售的項(xiàng)目為丹郡花園、華創(chuàng)云軒和前海楓葉大廈等，其中華創(chuàng)云軒項(xiàng)目已于1月2號(hào)開盤入市，心海城項(xiàng)目也于12月30號(hào)開盤。

昨日深圳再添兩項(xiàng)目開盤，分別是位于布吉的合正丹郡和位于龍崗中心城的星河上寓，其中合正丹郡開盤將近3個(gè)多小時(shí)約售出四成，但相比前期入市的住宅項(xiàng)目來說，開盤銷售率相對(duì)樂觀?？梢姡S著市場對(duì)政策的逐步消化，銷售情況有所好轉(zhuǎn)。

那2017年的樓市走向如何？到底適不適合買房也成為眾多搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)友關(guān)注的問題。對(duì)此，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)與Q房網(wǎng)市場觀察員任晉東作客深圳交通廣播FM106.2《快樂家居》，為購房者預(yù)測2017年深圳樓市。

2017會(huì)呈穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)  

樓市整體出現(xiàn)大幅降價(jià)可能性小

而對(duì)于剛過去一周的2017，Q房網(wǎng)市場觀察員任晉東則認(rèn)為可以用兩個(gè)詞來形容新的一年里的整個(gè)深圳市場，一是不樂觀，其二是不過度悲觀。

其認(rèn)為，不樂觀的原因主要是國內(nèi)的房地產(chǎn)市場大體屬于政策市，而現(xiàn)在政策高壓情況沒有得到緩解，去年上半年政策導(dǎo)向樓市的主基調(diào)是加快去庫存；但是在2016年下半年，政策輿論則表示，樓市有泡沫需要遏制。因此他認(rèn)為，2017年的深圳樓市是不樂觀的狀態(tài)，因?yàn)檎咔闆r不會(huì)有比較大的好轉(zhuǎn)，同時(shí)在經(jīng)過2015年、2016年的房價(jià)暴漲以后的樓市，庫存也是需要有消化的時(shí)間。

而不過度悲觀，他認(rèn)為主要是針對(duì)強(qiáng)一線、弱二線、衰三線的長期走勢(shì)來看的，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場繁榮主要是基于三點(diǎn)，其一是便利的金融杠桿，樓市房屋貸款是所有行業(yè)中成本最低，比房貸利率還低的貸款是很難再有的，二是除了樓市之外，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)也在衰退的狀態(tài)；其三是華人社會(huì)傳統(tǒng)置業(yè)安家的概念，華人是全球最喜歡買房的群體，而且在一線城市供需比更加突出，所以不過度悲觀，任晉東如是說。

對(duì)于2016年很多開發(fā)商慢慢尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展，儲(chǔ)備現(xiàn)金流，有些開發(fā)商出于完成年度銷售任務(wù)甚至優(yōu)惠出貨的情況，他則認(rèn)為，2017年深圳樓市整體出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能性是很小的，反而會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)。

2017年深圳樓盤預(yù)計(jì)供應(yīng)約為135個(gè)  

南山和寶安或?yàn)橹攸c(diǎn)關(guān)注區(qū)域

而根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳樓盤預(yù)計(jì)供應(yīng)約為135個(gè)(包含在售的次新盤)，從項(xiàng)目上來看，其中很大一部分為2016年在售樓盤，純新商品住宅盤擬上市的僅有63個(gè)。而今年將入市的項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目體量將超百萬平方米，涵蓋寶安、福田、南山、龍華、龍崗及坪山六個(gè)區(qū)。

對(duì)于2017年可重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，任晉東建議可重點(diǎn)關(guān)注南山和寶安，其分析到羅湖和福田屬于老派中心區(qū)，價(jià)格一直相對(duì)比較穩(wěn)定，空間比較有限。在樓市處于下行趨勢(shì)下，羅湖、福田的房子也不好出售。而南山屬于新興中心區(qū)域，高新產(chǎn)業(yè)主要集中的區(qū)域會(huì)產(chǎn)生大量的需求，從而導(dǎo)致該片區(qū)的樓市會(huì)有比較樂觀的漲幅，發(fā)展空間良好。

而寶安是屬于潛力區(qū)域，他認(rèn)為現(xiàn)在的寶安其實(shí)是相對(duì)比較落后的，但是伴隨著107綜合改造以及寶安老城區(qū)舊改項(xiàng)目的推進(jìn)，而隨著去年寶安舊改項(xiàng)目速度的快速推進(jìn)，未來五年則可能會(huì)有比較大的改造，再加之寶中依托前海的決心，寶安的潛力還是非常大的，可作為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

2017公寓為主角的可能性比較小  

豪宅大幅上漲需依靠市場大環(huán)境

2016年的深圳樓市下半年都是公寓唱“主角”，占供應(yīng)的主導(dǎo)地位，對(duì)于2017公寓是否還繼續(xù)占主要角色，任晉東則認(rèn)為可能性會(huì)比較小，主要還是要看新房市場的供應(yīng)。而對(duì)于公寓項(xiàng)目在去年下半年能夠出彩，他認(rèn)為主要原因是深圳住宅供應(yīng)本來就是具有稀缺性，而公寓的供給相對(duì)于住宅來說是要大很多，所以公寓成交量比較大也是很正常的情況。

另外，他認(rèn)為公寓不會(huì)占據(jù)2017的市場主要地位的原因，一是因?yàn)楣⒌氖赘侗容^高，達(dá)到50%以上；二是住房貸款也會(huì)高處住宅很多，而一般的住房貸款基準(zhǔn)利率下浮10%，大概是9成的樣子，而公寓的按揭就要上浮20%-30%，這中間就存在40%的差距；其三則因?yàn)楣a(chǎn)品的按揭只能貸10年，月供壓力就會(huì)大很多。其中他認(rèn)為最重要的還是學(xué)位方面，公寓是沒有學(xué)位的，而即便現(xiàn)在有些區(qū)政策開始出臺(tái)，他還舉例表示，即使在全市只有一套房，而這套房又是公寓，可以酌情給予學(xué)位的考量，但是在多重限制的條件下，公寓的地位還是很難拔高的。而公寓如果做得比較好的地方，一般都是在沉淀比較久的城市,深圳卻還是一座年輕的城市。

談及豪宅市場去年受政策影響較小而是否今年會(huì)大漲這一塊，他則認(rèn)為期望豪宅價(jià)格要出現(xiàn)比較大的增幅，還是要看大環(huán)境的影響。因?yàn)檎麄€(gè)深圳的新房市場，本來豪宅供應(yīng)就非常少，需求卻又非常多，而且豪宅的地段都是不可復(fù)制的，其中新房豪宅地塊又比較有限，而深圳未來有沒有新增地塊，豪宅保值功能因此還是非常穩(wěn)定的。他還提到入手現(xiàn)在的深圳豪宅產(chǎn)品可能品質(zhì)會(huì)相對(duì)來說比以前好很多，因?yàn)橐郧暗捻?xiàng)目大部分都是2-3萬的均價(jià)做的，但現(xiàn)在賣10萬/平，它是達(dá)不到10萬/平的標(biāo)準(zhǔn)的，但現(xiàn)在新建的則是按照10萬/平的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的。

• 關(guān)于臨深片區(qū)樓市的看法

當(dāng)被問及臨深片區(qū)的房價(jià)2017年會(huì)怎樣的變化，任晉東表示臨深片區(qū)的樓市主要是依托深圳的大環(huán)境下發(fā)展的，如果深圳的市場沒有比較大的波動(dòng)，那么臨深也不會(huì)有很大的波動(dòng)，除非深圳有像地鐵無縫接通之類的比較利好的消息等，才會(huì)影響并使之可能會(huì)有比較大的波動(dòng)。

而到臨深購房大部分是深圳人，他則建議購房者還是要考慮通勤的需求，很多樓盤宣傳說一、兩個(gè)小時(shí)車程，但是加上等待時(shí)間可能就需要三、四個(gè)小時(shí)，一般正常的通勤時(shí)間控制在一、兩個(gè)小時(shí)是最合適的。而這樣的臨深片區(qū)還是一點(diǎn)潛力的，但如果交通這方面的問題不解決，那臨深的空間就不是特別大了，任晉東如是說。

• 2017對(duì)剛需購房者的建議

對(duì)于2017是否是剛需入手的好機(jī)會(huì)，他認(rèn)為剛需置業(yè)在目前這種情況下是可以考慮的，市場處于在市場上行期，合適的房子很少，而且議價(jià)空間就不大；而在市場處于下行空間時(shí)，剛需購房者就可以慢慢看、慢慢挑，選擇最適合自己的房子。如果剛需購房者主要基于對(duì)深圳樓市的長期看好的考慮，就不用擔(dān)心房價(jià)短期的波動(dòng)，只要找最適合自己的房子就可以了，任晉東建議道。

被問及2017可重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，他認(rèn)為如果購房者資金量比較充足的情況下，可以考慮南山區(qū)區(qū)域，而如果對(duì)未來的漲幅不是特別在意，又想尋求性價(jià)比比較高的房子，則可以考慮在福田區(qū)域，在福田大概5-6萬也可以買到不錯(cuò)的樓盤；如果要考慮到未來比較大的增幅，則可以考慮選擇入手寶安區(qū)域。