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   繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等獲批后，2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

    越秀方面表示，本次租賃住房類REITs獲批，將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“開發(fā)→孵化→持有運(yùn)營→REITs/類REITs退出”的閉合商業(yè)模式，提升住房租賃板塊運(yùn)營競爭力。

   對機(jī)構(gòu)房東而言，運(yùn)營長租公寓的前期投入大、回報(bào)周期長，需要面對巨大的資金和成本壓力。運(yùn)用資產(chǎn)證券化工具，則能有效緩解資金壓力。

  “REITs最先有望從租賃運(yùn)營端取得突破?！眹┚舱J(rèn)為。隨著近期深交所發(fā)布相關(guān)規(guī)劃，探索發(fā)行公募REITs，多位業(yè)內(nèi)人士表示，這將有助于類REITs向公募REITs突破。

越秀的境內(nèi)外REITs實(shí)驗(yàn)

   深交所信息顯示，本次獲批的“越秀租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱“越秀租賃住房類REITs”）采取儲架分期發(fā)行機(jī)制，底層資產(chǎn)全部為越秀集團(tuán)持有的經(jīng)營性租賃住房，產(chǎn)品規(guī)模人民幣50億元。

    該產(chǎn)品由廣州越秀集團(tuán)作為原始權(quán)益人、中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（下稱“中聯(lián)基金”）作為總協(xié)調(diào)人和財(cái)務(wù)顧問，廣州證券作為聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問。

    越秀集團(tuán)是住房租賃的積極實(shí)踐者之一。2017年11月，越秀集團(tuán)便已成立廣州越秀住房租賃發(fā)展投資有限公司（下稱“越秀租賃”），系廣州市首批國有住房租賃公司。

    本次產(chǎn)品的獲批，使得越秀集團(tuán)成為發(fā)揮存量資產(chǎn)優(yōu)勢，較早參與并主導(dǎo)類REITs產(chǎn)品的國有住房租賃企業(yè)之一。

    按照規(guī)劃，越秀租賃將打造三大品牌，分別服務(wù)家庭居住、白領(lǐng)創(chuàng)客人群、企業(yè)員工等群體。據(jù)悉，租賃住房的主要來源為自有存量房、集體用地租賃房及國企現(xiàn)有物業(yè)。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此單產(chǎn)品再次出現(xiàn)了中聯(lián)基金的身影。中聯(lián)基金是國內(nèi)住房租賃REITs及其他類REITs的重要推動者。去年10月，中聯(lián)基金曾聯(lián)合保利地產(chǎn)推出“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，成為國內(nèi)首單央企租賃住房REITs和首單儲架發(fā)行REITs。

    中聯(lián)基金不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部門總監(jiān)、本次項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李金榮告訴記者，越秀此次的類REITs產(chǎn)品與保利地產(chǎn)的基本相同，同樣為ABS+私募基金的產(chǎn)品架構(gòu)。

    目前，由于類REITs標(biāo)的多集中于租賃物業(yè)，符合國家推進(jìn)租購并舉的宏觀導(dǎo)向，多個項(xiàng)目亦得到監(jiān)管部門的支持。據(jù)相關(guān)人士透露，本次越秀租賃住房類REITs的準(zhǔn)備工作，得到了廣州市國資委、證監(jiān)會及住建部的支持認(rèn)可。

對越秀集團(tuán)而言，此單類REITs也是其繼越秀房托之后的又一次REITs實(shí)驗(yàn)。

   作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)信托投資基金，越秀集團(tuán)旗下的越秀房托于2005年在香港上市，以REITs形式持有商用物業(yè)，主打“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。截至2017年末，越秀房托持有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積共約99.1萬平方米，總資產(chǎn)達(dá)353.35億元。

    過去數(shù)年，越秀地產(chǎn)將廣州白馬大廈、財(cái)富廣場、維多利廣場、廣州國際金融中心（IFC）、上海越秀大廈等多個成熟物業(yè)注入越秀房托，使其由上市之初的總資產(chǎn)約45億到目前超過310億，成為亞洲十大房地產(chǎn)信托基金之一，未來將達(dá)千億規(guī)模。

   證監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，越秀集團(tuán)此次租賃REITs的創(chuàng)新嘗試，體現(xiàn)了國內(nèi)類REITs產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價值，具有境外豐富REITs管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與到境內(nèi)證券化市場，將有助于進(jìn)一步提升境內(nèi)REITs市場的管理與運(yùn)營績效，為進(jìn)一步探索公募REITs市場提供有益借鑒。

公募REITs或加快推進(jìn)

   越秀租賃類REITs僅是近年來REITs產(chǎn)品的一例。Wind最新數(shù)據(jù)顯示，滬、深交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品已達(dá)30只，總發(fā)行規(guī)模664.48億元。

    REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地產(chǎn)投資信托基金）通過向投資者發(fā)行信托份額募集資金，并由專門機(jī)構(gòu)投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，投資者將按比例獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益。

    真正的REITs意義在于，通過購買REITs份額，可以降低普通投資者參與房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的門檻并分享其收益。

   但截至目前，國內(nèi)的多個證券化產(chǎn)品僅是“類REITs”產(chǎn)品，真正具有流通性的公募REITs產(chǎn)品尚未得到放行。

    盡管目前很多類REITs與公募REITs兩者在投資標(biāo)的的底層結(jié)構(gòu)上已基本一致，但“公募REITs所具備的投資人門檻低、流動性強(qiáng)、資金募集能力強(qiáng)等諸多優(yōu)勢，類REITs并不具備”，李金榮指出，目前國內(nèi)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品大多主要面向機(jī)構(gòu)投資人，投資門檻較高，最小份額100萬起，且大部分機(jī)構(gòu)按照“持有到期”策略進(jìn)行投資，流動性相對較差。

    公募REITs實(shí)現(xiàn)落地尚需破除阻力。東方臧山資產(chǎn)管理有限公司總裁吳濤認(rèn)為，只有在REITs進(jìn)入A股市場，開發(fā)商將持有物業(yè)股權(quán)的60%到70%打包上市，普通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應(yīng)的物業(yè)股權(quán)，同時有租金的收益權(quán)，才達(dá)到真正國際意義上的REITs標(biāo)準(zhǔn)。

    興業(yè)研究對此進(jìn)一步建議，應(yīng)在制度層面出臺相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定REITs的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行結(jié)構(gòu)、投資范圍、收益分配等；在稅收層面關(guān)注土地增值稅是否有減免空間、是否會產(chǎn)生遞延可抵扣的機(jī)制；此外，還應(yīng)關(guān)注REITs層面的企業(yè)所得稅對于用于分紅的應(yīng)納稅所得額是否免稅。

   不過，李金榮認(rèn)為，“公募REITs的推出已沒有實(shí)質(zhì)障礙?！彼硎?，近幾年類REITs的良好發(fā)展態(tài)勢，已驗(yàn)證了REITs的強(qiáng)烈市場需求以及現(xiàn)實(shí)可行性，目前只待公募REITs相關(guān)規(guī)則出臺，我國公募REITs即可實(shí)現(xiàn)歷史性的破冰。

    北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測算顯示，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。

近期，監(jiān)管層對公募REITs落地已提出相關(guān)規(guī)劃。

    2月9日，深交所發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018～2020年）》指出，將重點(diǎn)支持REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項(xiàng)目、保障性住房建設(shè)、商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域提供金融支持，探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者。 

來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州)