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     在城市更新的大潮下，以舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園的“工改工”，逐漸成為中糧地產(chǎn)擴(kuò)大深圳版圖的重要來源。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 深圳人多、地少，土地供應(yīng)量在近幾年來大幅萎縮，城中村、舊工業(yè)區(qū)用地等城市更新項(xiàng)目，成為各大房企擴(kuò)充版圖的首要選擇。

    6月19日，中糧長(zhǎng)營(yíng)地塊城市更新單元正式立項(xiàng)，該項(xiàng)目擬拆除重建用地面積7.02萬平方米，更新方向?yàn)槠胀üI(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能，預(yù)示著這家央企又一個(gè)“工改工”項(xiàng)目正式落地。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，前身為深圳寶恒的中糧地產(chǎn)，坐擁寶安區(qū)大量工業(yè)地產(chǎn)，一度被稱為“寶安地主”。

    資料顯示，深圳寶恒主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，僅在寶安區(qū)就建設(shè)了50萬平方米的廠房，在2004年被中糧集團(tuán)收購(gòu)后，這家公司仍有沙興工業(yè)園項(xiàng)目、東芝特科三福產(chǎn)房建設(shè)項(xiàng)目、寶安區(qū)工業(yè)園續(xù)建項(xiàng)目及艾默生福永工業(yè)園二期建設(shè)項(xiàng)目在建。

    此后，在城市更新的大潮下，以舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園的“工改工”，逐漸成為中糧地產(chǎn)擴(kuò)大深圳版圖的重要來源。

    年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，中糧在深圳在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約130萬平米，其中大部分為工業(yè)用地，獲取成本極低。

寶安長(zhǎng)營(yíng)立項(xiàng)

    中糧寶安區(qū)航城街道長(zhǎng)營(yíng)城市更新項(xiàng)目迎來了新的進(jìn)展。

    6月19日，深圳市寶安區(qū)城市更新局經(jīng)區(qū)政府正式發(fā)布《2018年深圳市寶安區(qū)城市更新第二批計(jì)劃》，此次更新計(jì)劃僅一個(gè)“工改工”項(xiàng)目，即中糧長(zhǎng)營(yíng)地塊城市更新單元。

    長(zhǎng)營(yíng)地塊位于深圳寶安區(qū)航城街道，航城大道與南昌路交匯處西北側(cè)，擬拆除重建用地面積7.02萬平方米，更新方向?yàn)槠胀üI(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能，其中新型產(chǎn)業(yè)用地面積不超過最終的批發(fā)建設(shè)用地面積的20%。

    除此以外，公告還要求，拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于1.05萬平方米的公共利益項(xiàng)目用地，另需在開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)落實(shí)一處12班幼兒園。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述地塊原為長(zhǎng)營(yíng)電器舊廠，2015年3月5日，建廠23年的長(zhǎng)營(yíng)電器在一場(chǎng)風(fēng)波中宣告倒閉。

    一年后的8月8日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，表示將與深圳匯金柒號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱匯金柒號(hào)）各自占股50%，共同設(shè)立合資公司收購(gòu)長(zhǎng)營(yíng)電器股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部資產(chǎn)及權(quán)益，包括但不限于土地使用權(quán)等，收購(gòu)價(jià)為10.8億元。

    根據(jù)公告，長(zhǎng)營(yíng)電器主要資產(chǎn)為土地使用權(quán)及房屋建筑物所有權(quán)，包括寶安區(qū)新安鎮(zhèn)固戍村委南昌三隊(duì)工業(yè)用地、寶安區(qū)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)固戍村工業(yè)用地、寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開發(fā)區(qū)工業(yè)用地，共計(jì)9.91萬平方米。

    中糧地產(chǎn)的收購(gòu)目的也極為明確：目標(biāo)項(xiàng)目地塊具備工業(yè)區(qū)更新改造的可能性。

    宣布收購(gòu)長(zhǎng)營(yíng)電器的5個(gè)月前，中糧地產(chǎn)剛剛以6.1億元的代價(jià)拿下深圳市福田區(qū)北環(huán)路梅林工業(yè)區(qū)地塊。彼時(shí)宣布，中糧地產(chǎn)子公司華高置業(yè)以6.1億元的代價(jià)，拿下?lián)碛薪鸬圪Y產(chǎn)的Prized Developments Limit（簡(jiǎn)稱“PD公司”）100%股權(quán)。

    資料顯示，PD公司的全資子公司金帝食品是編號(hào)B405-0029宗地及其地上5棟建筑物的100%權(quán)利人，該地塊位于深圳市福田區(qū)北環(huán)路梅林工業(yè)區(qū)，面積約2.8萬平方米。

    如今，兩宗地塊作為“工改工”城市更新項(xiàng)目，均先后完成立項(xiàng)，為中糧在深圳的業(yè)績(jī)追趕添上重要一筆。

“工改工”儲(chǔ)糧

    土地資源極為稀缺的深圳，通過舊改擴(kuò)充土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為多數(shù)房企的共識(shí)。相對(duì)豐富的產(chǎn)業(yè)用地，在政策的加持下，更是成為房企眼中的“大蛋糕”，包括萬科、恒大、佳兆業(yè)、中糧等在內(nèi)的一大批房企，都在借助“工改工”類城市更新，積極布局深圳。

    第一太平戴維斯深圳公司副董事長(zhǎng)吳睿向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，深圳產(chǎn)業(yè)用地分為普通工業(yè)用地（M1）改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），“工改工”類城市更新是指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為從M1改變?yōu)镸0，將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。

    去年，第一太平戴維斯曾發(fā)布，未來五年深圳將會(huì)有近2300萬平方米的工業(yè)用房供應(yīng)，包括普通工業(yè)用房1500萬平方米，新型產(chǎn)業(yè)用房約800萬平方米；對(duì)應(yīng)建筑面積571萬平方米，總貨值約1700億元。

   對(duì)于處于重組中的中糧來說，旗下?lián)碛写罅康墓I(yè)地產(chǎn)，無疑是深圳“工改工”類城市更新競(jìng)賽中重要一員。

   2014年，時(shí)任中糧地產(chǎn)總經(jīng)理的李晉揚(yáng)就曾表示，中糧地產(chǎn)在深圳持有很多符合城市更新要求的項(xiàng)目，亟待升級(jí)改造，參與舊城改造是順勢(shì)而為。后來，這家公司的管理層還披露，這些存量土地大部分是工業(yè)用地。

   年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，中糧在深圳在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約130萬平米（含竣工并轉(zhuǎn)為可出租物業(yè)的 67 區(qū)中糧商務(wù)公園及寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開發(fā)區(qū)地塊）。其中新安片區(qū)建筑面積約32萬平米（占地約19萬平米）；福永片區(qū)建筑面積約98萬平米（占地約54萬平米）。

   具體到城市更新項(xiàng)目，中糧地產(chǎn)披露，除在建的深圳中糧天悅壹號(hào)（原名中糧紫云）、深圳祥云國(guó)際、深圳云景國(guó)際、69 區(qū)創(chuàng)芯公園等城市更新項(xiàng)目外，該公司還申報(bào)了深圳寶安 25 區(qū)城市更新項(xiàng)目、深圳梅林工業(yè)區(qū)、深圳寶安區(qū)福海街道的大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動(dòng)區(qū)等項(xiàng)目。

（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）