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    近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，消息引發(fā)外界高度關(guān)注。商品房預(yù)售制度能否取消，此前已經(jīng)有過(guò)多輪探討，這次被認(rèn)為很可能要落地。不過(guò)廣東房協(xié)工作人員隨后回復(fù)媒體：“該文件目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂?！?/span>

    廣東省會(huì)不會(huì)成為率先取消商品房預(yù)售的省份，看來(lái)還很難斷言。作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的制度安排之一，商品房預(yù)售當(dāng)然曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)非常積極的作用。1994年的城市房地產(chǎn)管理法開(kāi)啟了商品房預(yù)售制度，這樣的模式能夠保證快速集聚資金，充分滿足那個(gè)資金短缺年代的市場(chǎng)需求。如果沒(méi)有商品房預(yù)售制度，中國(guó)恐怕不會(huì)這么快從單位分配住房的短缺時(shí)代，轉(zhuǎn)軌到商品房高度繁榮的新時(shí)代。

    但是世異時(shí)移，商品房預(yù)售制度的利弊，到了需要重新審視的時(shí)候。相較于國(guó)外的類似制度，中國(guó)的商品房預(yù)售制度存在兩個(gè)特點(diǎn)或者說(shuō)隱患。其一是消費(fèi)者在收房之前就要支付全款；其二是預(yù)付款直接給了開(kāi)發(fā)商，而不是交給第三方監(jiān)管。

    商品房預(yù)售制度所引發(fā)的很多糾紛和麻煩，根源就在這兩點(diǎn)隱患。比如，不久前西安市曾經(jīng)出過(guò)一個(gè)很奇葩的案例，有開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己違規(guī)銷售，其實(shí)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己之前預(yù)售的虧了，所以想耍賴。這是一個(gè)極端的案例，說(shuō)明消費(fèi)者提前付錢之后權(quán)益存在很大的隱患。更常見(jiàn)的問(wèn)題，則是房屋質(zhì)量糾紛。

    因?yàn)橄M(fèi)者早早付了錢，一旦發(fā)現(xiàn)交房之后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，找開(kāi)發(fā)商維權(quán)簡(jiǎn)直難如登天；有的開(kāi)方商甚至已經(jīng)破產(chǎn)跑路，根本求告無(wú)門。

    當(dāng)然，沒(méi)有一個(gè)制度是完美的，過(guò)去之所以包容商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)，是因?yàn)閺恼麄€(gè)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，其利大于弊。但經(jīng)過(guò)這么多年的大繁榮大發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了翻天覆地的變化，是不是還需要使用帶著副作用的預(yù)售制度，就成了值得思考的嚴(yán)肅問(wèn)題。

    最近這些年，其實(shí)已經(jīng)有過(guò)很多取消商品房預(yù)售制度的呼聲。但是每一次的討論，都面臨開(kāi)發(fā)商等利益群體的阻力。而因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直處于持續(xù)上漲的模式，消費(fèi)者也不免擔(dān)心，如果不能預(yù)付提前定房，等買現(xiàn)房的時(shí)候會(huì)更貴。但這顯然是誤導(dǎo)之下的杞人憂天。最簡(jiǎn)單的事實(shí)是，基本沒(méi)有別的國(guó)家實(shí)行中國(guó)目前這種預(yù)售模式。

    在商品房短缺的時(shí)代，我們不妨通過(guò)粗放發(fā)展擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，但現(xiàn)在完全有了規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。預(yù)售制度最大的功能，是給開(kāi)發(fā)商提供及時(shí)的資金支持，但也因?yàn)橛辛诉@種“額外”的支持，很多本身實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商，也加入了建房大軍，從而很難保證房屋質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)。

    如果取消商品房預(yù)售制度，當(dāng)然會(huì)給不少中小公司帶來(lái)困難。但是一方面，現(xiàn)在大中小城市的樓市已經(jīng)很少存在極度短缺的現(xiàn)象，有些城市的庫(kù)存以及閑置房甚至還很嚴(yán)重，所以淘汰一部分實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商，不會(huì)影響市場(chǎng)供給。另一方面，這些年的市場(chǎng)已經(jīng)培育了很多龍頭企業(yè)，這些企業(yè)具備資金實(shí)力和融資能力，即便沒(méi)有消費(fèi)者的預(yù)付資金，也不會(huì)影響生存和發(fā)展。

    綜合起來(lái)看，取消商品房預(yù)付制度，能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)的洗牌和促進(jìn)良性發(fā)展，對(duì)于消費(fèi)者的權(quán)益也能帶來(lái)更多保障?，F(xiàn)房銷售本就是國(guó)外住房銷售的最主流模式，我們經(jīng)過(guò)了“中國(guó)式發(fā)展”的追趕階段之后，也應(yīng)該和國(guó)際接軌了。

    當(dāng)然，雖然取消商品房預(yù)售制度的方向沒(méi)問(wèn)題，在具體實(shí)施上，還是需要更好的權(quán)衡節(jié)奏。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體復(fù)雜，雖然不乏“空手套白狼”的投機(jī)者，但也有很多相對(duì)規(guī)范的企業(yè)，是通過(guò)預(yù)售制度認(rèn)真蓋房服務(wù)消費(fèi)者。如果突然讓他們資金鏈斷裂，影響的不只是企業(yè)的生死，還有其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的安危以及已經(jīng)付錢的消費(fèi)者的權(quán)益。

    所以，這樣一個(gè)牽涉面極廣的政策變動(dòng)，最好別總是內(nèi)部討論，而要早些組織利益相關(guān)者以及公眾代表進(jìn)行公共討論，形成考慮更為周全的決策。如果取消預(yù)售制度能夠形成共識(shí)，那也要有逐步推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)，避免對(duì)存量的誤傷。畢竟政策轉(zhuǎn)型的目的，不是為了傷害某些企業(yè)，重要的是形成健康的市場(chǎng)環(huán)境。

(來(lái)源：法治周末)