久久99精品久久久久麻豆,国产手机在线国内精品,成人免费无码不卡毛片,国产永久免费高清在线

    導 讀

    與2018年下半年相比，一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價率明顯升高。

    ◎  研究員 / 馬千里、邱娟

    陽春三月，地市雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但就房企參與土拍熱情來看，的確比2018年四季度有所改觀，高溢價地塊成交數(shù)量增加之勢十分明顯。據(jù)CRIC統(tǒng)計，各能級城市溢價率均有所上揚，尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升，考慮到信貸政策有所放松，房企現(xiàn)金流相對寬裕，土地市場呈現(xiàn)出欣欣向榮之勢。為還原最真實的土地市場，本文以重點一二線城市為研究對象，對2019年開年以來地市成交情況、高溢價地塊進行深入探索，以期為各大房企新增土儲提供參考。

    01

       中西部、京津冀、長三角區(qū)域活躍度較高

   供地不足使得粵港澳效應還未顯現(xiàn)

    截止3月13日，通過對2019年一二線城市土地成交的近千宗土地進行統(tǒng)計分析，結果發(fā)現(xiàn)：土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區(qū)域的二線城市，地塊成交數(shù)量最多的城市為鄭州（樓盤），高達81塊，半數(shù)以上土地（46宗）位于新鄭市，主要是新鄭新區(qū)規(guī)劃利好帶來的大規(guī)模建設所致，其次是昆明（樓盤）、青島（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、石家莊（樓盤）、天津（樓盤）等，成交數(shù)量接近50宗或在其以上，居于第二梯隊；而杭州（樓盤）、西安（樓盤）、貴陽、濟南（樓盤）、南寧、?？?、上海（樓盤）、太原（樓盤）等城市則居于第三梯隊，成交總數(shù)數(shù)量在30宗以上，深圳（樓盤）、廈門（樓盤）、大連（樓盤）、合肥（樓盤）、廣州（樓盤）等城市土地市場則十分冷清，成交宗地數(shù)量不足10宗。而熱點的粵港澳大灣區(qū)，由于廣州、深圳等城市土地供應有限，熱度還未顯現(xiàn)。

    02

    二線地市“回暖”最顯著

    南寧、昆明等城市高溢價地塊數(shù)量居于前列

    土地溢價率終結了長久來看的低位徘徊，在2019年明顯迎來回升，由2018年底的歷史低位9.4%升至2019年2月的12.2%，這種低位回升趨勢在二線城市表現(xiàn)最為突出，2月升至13.4%，環(huán)比增加3.3個百分點，是三個能級城市中溢價率漲幅最高的。究其原因，主要是蘇州（樓盤）、福州（樓盤）等熱點二線城市成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中蘇州有三宗地的溢價率都在30%以上，推高了二線城市的溢價率。流拍情況也明顯好轉，尤其是2月份，流拍率僅有1.66%，較2018年底及2019年1月有明顯好轉，但是還是高于2017年底及2018年上半年的流拍率。

    從典型一二線城市高溢價地塊（溢價率高于30%）的占比來看，約10%的土地是高溢價地塊，71%的土地是零溢價成交，處于較低溢價率（0-10%）的土地也占到10%?？偟膩砜?，目前一二線城市土地成交的溢價率水平處于較低位。

    就城市分布來看，高溢價成交地塊分布最多的城市是南寧，有11宗地塊成交溢價率超過30%，然后是昆明、南昌（樓盤）、杭州、西安、重慶、天津、海口、寧波（樓盤）等，成交的高溢價地塊數(shù)量均超5幅，這些城市均為二線城市；相比之下，一線城市高溢價地塊明顯較少，北京（樓盤）有4幅，上海和廣州均只有1幅，深圳則沒有高溢價地塊成交?？偟膩砜?，受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸于沉寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場的主戰(zhàn)場，房企競相較為激烈，進一步又推高了土地溢價率水平。

    另外，就這些城市成交的高溢價地塊的土地屬性來看，依然是純宅地居于首位，占到高溢價地塊的42%，其次是商住地，占到34%，商辦地則只有2成，而成交的高溢價綜合地塊僅有4幅?？偟膩砜矗冋匾廊皇歉鞣科蟾傁嘧分鸬耐恋仡愋?，容易推高溢價率，并且從高溢價地塊成交價格排行榜來看，TOP20中就有11幅為純住宅用地。就單城市看，南寧、西安、天津、寧波等城市高溢價地塊多為商住，南昌、?？?、鄭州三城的高溢價地塊多為純住宅用地。

    03

    核心地塊相繼入市受房企熱捧

    進一步推高溢價

    與2018年下半年相比，一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價率明顯升高，尤其是在杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由于區(qū)域位置較好，加之二線城市市場回暖的影響，大大提升了房企的投資預期，紛紛加入土拍陣營。以寧波鄞州區(qū)06-03-02#(東錢湖)住宅地塊為例，該地塊歷經(jīng)226輪競價，最終金地以16.11億元的總價競得拿下，溢價率57.6%，平均樓板價13020元/平方米。3月14日寧波鄞州區(qū)又出讓一宗宅地，最終該地塊被寧波奧克斯置業(yè)有限公司以熔斷價20750元/建筑平米（8.14億元）加1600平米配套用房面積競得。種種跡象表明二線城市土拍熱度明顯升溫。當然這種現(xiàn)象并非個例，蘇州2月22日迎來春節(jié)后首拍，共有5宗住宅地塊連續(xù)競拍出讓，融信、中駿、佳兆業(yè)、中梁、大華集團等企業(yè)紛紛競得，5宗地塊總攬金97.44億元。其中成交價最高的高新區(qū)獅山街道長江路東、竹園路北地塊經(jīng)過40輪的競價，最終被大華（集團）有限公司斬獲。地塊總成交價約為40.71億元，溢價32.14%。

    值得注意的是，北京三幅共有產(chǎn)權土地溢價率也升至高位，均接近40%，打破了北京以往共有產(chǎn)權房大多為零溢價成交的特點，其中兩幅位于通州區(qū)，很大程度上是由于北京市政府正式遷往通州帶來的利好效應；加之巨大的價格優(yōu)勢進一步提高了剛需客群的接受度，房企也是看中這一點，紛紛加入土拍，溢價率也隨之水漲船高。

    04

    地價回歸合理水平

    二線城市迎來拿地良機

    總的來看，進入2019年二線城市土地流拍率明顯下滑，溢價率也有所上升，尤其進入三月份，土地市場升溫更為明顯，高溢價率地塊層出不窮。從高溢價地塊占比情況來看，較2018年四季度也有明顯增加。究其原因，主要是由二線城市樓市小幅復蘇，加之企業(yè)境內(nèi)發(fā)債總量上升且融資成本回落、房企融資環(huán)境“回暖”，資金較為充裕，紛紛加入下一輪的“搶糧大戰(zhàn)”。加之這些出讓地塊底價低于預期，多數(shù)企業(yè)報著志在必得的態(tài)度參與競拍，最終使得溢價率明顯上揚。

    南京（樓盤）近期掛牌的兩幅含宅用地即是典型的例子，起拍樓板價明顯低于周邊同類地塊成交價，以西善橋G02地塊為例，起拍樓板價13237元/平方米，周邊同類項目售價在3.5-3.9萬元左右，即使按照最高樓面限價19172元/平方米成交，盈利空間也十分巨大。在當前地價回歸比較合理水平的局面下，不失為拿地良機。

    從當前土地供應情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應潮，在地價較為合理、樓市頻現(xiàn)“回暖”跡象的當前，抓住機會搶奪優(yōu)質(zhì)地塊是當務之急。尤其人口、產(chǎn)業(yè)支撐能力較強的城市可重點考慮，譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市；而那些目前供求關系平衡、房價已經(jīng)過度透支的城市，雖然存在一定的投資機會，但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑，建議仍需謹慎處之。

(來源：和訊名家）