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    近半個月來，上海市規(guī)劃和自然資源局有關部門負責人頻繁接到自然資源部、其他省市規(guī)劃局、媒體等電話，希望了解更多關于集體土地直接入市的落地細則。然而，這位負責人能給出的答復只能是：這是某些區(qū)先行先試的結果，市規(guī)劃局層面了解得并不多，目前政策正在制定中。

    金山區(qū)規(guī)劃部門人士則表示，待涇村項目主要是上海市農業(yè)農村委牽頭，村鎮(zhèn)集體組織先試先行探索出來的，規(guī)劃部門負責配合供地。

    上海首例

    10月24日，位于上海南郊的花海芳香小鎮(zhèn)二期宣布啟動，這是上海金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)待涇村與上海藍城花開海上建設管理有限公司（以下簡稱“藍城花開海上”）共同開發(fā)經營的項目。

    在該項目中，待涇村以99宗、共計113.02畝農村集體經營性建設用地的使用權作股本，藍城出資，共同成立了上?；芙ㄔO發(fā)展有限公司（下稱“花涇建發(fā)”）。

    啟信寶數據顯示，花涇建發(fā)注冊資本約2.27億元，其中藍城花開海上是大股東，持股51%，待涇村與朱涇鎮(zhèn)經濟合作社分別持股36.75%、12.25%。

    金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)黨委書記李士權介紹，這99宗土地辦理“農轉用”后，并沒有通過國家征收，而是由村集體將40年使用權直接作價入股。根據協(xié)議，這99宗農村集體土地入股時限為40年，與國有土地同權同價。

    據悉，該項目從2019年10月份啟動立項，11月6日項目選址，2020年1月19日完成“農轉用”，5月19日取得供地批文，7月3日取得了99本不動產權證書，全流程僅用了半年多時間，是上海農村集體經營性建設用地取得不動產權證書第一例。

    項目啟動的一個背景值得注意：2019年8月，新《土地管理法》獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過，定于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》中，刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制。

    按照新《土地管理法》，農村集體建設用地經2/3以上集體經濟組織成員同意，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

    待涇村負責人介紹，今后村民將按照“保底+收益分配”模式獲得股權收益，按股權分配，113.02畝地未來一年收入至少200萬元（股金），加上農用地流轉費（租金）、停車場停車費收益、門票收入的10%分紅（股金），如若村民在園區(qū)工作，還有工資收入；如果房屋被租用作民宿，還有一筆額外租金。

    而藍城作為開發(fā)運營方，無需一次性繳納土地款，變成每年以分紅形式繳納土地租金。藍城花開海上相關負責人告訴經濟觀察報，自10月24日花海芳香小鎮(zhèn)二期啟幕以來，項目受到藍城集團、同行、各地政府的關注，目前項目土地方面的問題已經敲定，但與村集體等合作細則仍在一步步推進。

    持續(xù)推進

    一位國有控股旅游集團高管向經濟觀察報表示，近幾年，集體土地做文旅小鎮(zhèn)、產業(yè)園小鎮(zhèn)的項目在全國都可以操作，但大型開發(fā)商很少參與?！埃ㄋ鼈儯┰谫I得起地的情況下，沒必要來參與產權復雜、需要溝通村民、村集體等多方關系的項目。”該人士認為。

    因此，這類集體經營性用地項目適合輕資產模式的公司，一方面，北上廣深一線城市郊區(qū)區(qū)位較好，有城市近郊旅游需求。

    另一方面，這類輕資產模式的公司在一線城市搶不到地，郊區(qū)、城中村拿地代價、拆遷成本過高，其無法一二級聯(lián)動，才會選擇和村集體合作開發(fā)運營。

    該旅游集團高管表示，村民眾多，村集體組織定期換屆，如何保證各方遵守經濟契約，是集體經營性用地項目穩(wěn)定可持續(xù)運行的一個難題。“畢竟土地是村集體的，也沒有經過國家征收變成國有用地，三五年后某一方反悔，甚至租約到期后何去何從，是企業(yè)最關心的問題?！?/span>

    集體經營性建設用地入市，是國土資源部門多年來探索推進的重要工作。

    一位佛山市自然資源局南海分局人士向經濟觀察報介紹，南海區(qū)是全國33個農村土地制度改革試點地區(qū)之一，從2015年開始，南海區(qū)便陸續(xù)開展集體經營性建設用地入市、農村土地征收、宅基地制度改革的試點工作。

    該負責人表示，上海金山區(qū)將集體經營性建設用地使用權作價入股，是上海首例，但不是全國首例，早在2015年，北京大興區(qū)將4200余宗集體經營性建設用地“以地入股”，各村集體作為股東，與國有企業(yè)組建集體聯(lián)營公司，統(tǒng)稱為“聯(lián)營模式”。

    而南海區(qū)的做法則是由政府向農村集體統(tǒng)租集體土地?！澳虾５拇寮w較為精明，將土地使用權交給政府后就不理了，無論旱澇，無論項目經營情況，村民都有租金分紅?！痹撠撠熑吮硎?，政府拿到地后會統(tǒng)一規(guī)劃，修建基礎設施后再招商引資，每年給村集體付租金，租金每三年或五年遞增10%。

    探索與擔憂

    各地探索的集體土地入市模式大同小異，上述南海分局人士總結為三個共同點，一是土地所有權不變，沒有經過國家征收變?yōu)閲型恋兀詾榧w土地。

    二是村集體是土地所有權人，但村民較不擅長經營土地、招商引資，因此村集體將土地使用權交給專業(yè)機構來運營。

    三是保障了農民利益，村民可享有租金和收益分紅?！埃虾^(qū)）村民想要更清閑一點，不想參與具體的運營。我們也想學學北京、上海的模式，但這邊（南海區(qū)）的村集體觀念不一樣?！?/span>

    對上述旅游集團對村集體換屆影響項目持續(xù)經營的擔心，該南海分局人士解釋，使用集體土地經全體村民表決過，且2/3村民同意，關于土地流轉的年限、價格、入股與分紅比例均在協(xié)議合同中有約束，自新《土地管理法》正式實行后，集體經營性用地入市在法律上已被承認，“基本上沒有大問題”。

    據介紹，上海金山區(qū)的99宗農村集體土地入股時限為40年。根據《中華人民共和國農村土地承包法》，農村土地租賃合同的最長期限是20年，超過20年的部分無效，該項目公司應是與村集體約定20年+20年的租期，在第一個20年到期后續(xù)簽合同。

    南京大學建筑與城市規(guī)劃學院教授羅震東表示，早在2013年十八屆三中全會便提出“在符合規(guī)劃和用途管制下，集體經營性用地可直接入市參與非農建設”，包括重慶、成都、義烏等地紛紛展開探索。

    到了2019年8月，新《土地管理法》頒布，明確規(guī)定農村集體建設用地經2/3以上集體成員同意，可以通過出讓、出租等方式交由單位或個人直接使用，各地探索集體土地入市的步伐進一步加快。

    “不同區(qū)位的土地價格不同，邊遠地區(qū)的農村建設用地要跟城市周邊村子同地同權同價，這是不可能的，因此在操作上有很多細節(jié)待處理?！绷_震東認為，土地問題較為復雜，還牽涉到土地財政制度，目前規(guī)劃部門、農業(yè)農村部門等各個條線都在改革，還沒有真正大規(guī)模地放開。

（來源：經濟觀察網）