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    今天向大家推薦我們的廣州號：大胡子看廣州。

    大胡子看廣州是我們旗下一個專注廣州都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看廣州會及時更新廣州、佛山、清遠、肇慶等城市的最新樓市政策、樓市動態(tài)、區(qū)域分析、價格走勢等等一系列落地且實用的文章，更細節(jié)剖析樓市價值。

    去年下半年，廣州樓市實在火熱！2021年，雖然等待的調(diào)控，一直沒有到來，但是信貸的動作一直不少。四大行上調(diào)房貸利率，房貸審批放緩，最近開始嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，更有傳言，要像深圳一樣，銀行直接下調(diào)房產(chǎn)審批額！

    管控之后，今年廣州樓市到底還能不能買？是維持去年的火熱，還是自此熄火？

    此刻的廣州樓市，還要不要入場？是高位接盤？還是趕上最后一班車？

    大胡子看廣州給出了直接的答案。

    以后關于片區(qū)踩盤分析、同樣預算如何買、廣州樓市解讀和與猜測等這些問題在廣州號都會有更詳細、更及時、更落地的分析和建議。大家可以點擊下方名片關注！

    以下正文：

    2020年下半年，廣州樓市表現(xiàn)非常亮眼，一二手市場量價齊升。新房全年成交量累計破10萬，創(chuàng)三年新高，二手成交量兩月破1.5萬宗，遠超2019年每月表現(xiàn)。新房價格同比上漲超12%，二手房價格上探至4萬，創(chuàng)歷史新高。

    局部更是熱度非常，廣州珠江新城中海某樓盤，從9萬/㎡→10萬/㎡→13萬/㎡→15萬/㎡，只用了半年，每月漲1萬/㎡。黃埔去化周期一度下探到4.3個月，南沙豪宅公寓價格甚至探至8萬/㎡。

    今年絕對是廣州樓市的爆發(fā)之年，李老師早在3月的直播就告訴大家廣州房價已經(jīng)在底部，6月又再次提醒大家，廣州在蓄能，趁樓市尚正常趕緊買！

    相信跟隨李老師的粉絲朋友，應該早已下手，也享受到今年下半年這波漲幅了。

    不過此刻來看文章的朋友們，應該更加關注：

    起勢之后的廣州，火熱還會繼續(xù)嗎？

    此刻入場還能搶贏這波漲幅嗎？

    廣州都市圈各大城市，是否也有輪漲的機會？

    不要著急，下面我們一個個詳細解答?。ǜ吣茴A警：本文不僅有樓市預測，還有買房策略，文章非常長，也非常干，保持耐心?。?/span>

    廣州還將繼續(xù)火下去？

    先來講講廣州，2021年，廣州樓市的火還能延續(xù)下去嗎？

    我們來看幾個數(shù)據(jù)：

    1、廣州土地成交價在大幅攀升。2020年廣州土地成交均價比2019年上漲了55%，這個漲幅是非常大的。我們都知道，房價上漲55%是非?？植赖氖虑?，地價雖然不能完全代表房價，但面粉的價格上漲，面包的價格難免會隨之上漲。

    但明年的樓市如何，還是要結(jié)合即將入市的土地結(jié)構(gòu)來看。從即將入市的樓面價來看，超3萬/平樓面價的有12宗，2萬/平樓面價以上的21宗。

    這份數(shù)據(jù)是非常有意思的，樓面價超3萬，意味著開發(fā)商拿地成本變高，未來如果想要盈利，加上建安成本與稅費，這些地塊房價可能要沖向6-7萬。同樣，樓面價超2萬，就意味著未來至少房價4-5萬。

    要知道廣州目前房價均價在3.9萬，這些大量高價土地入市，勢必會影響明年廣州樓市的房價格局，廣州明年的新盤價格勢必還會上漲！

    2、廣州目前供需非常緊張。12月入市數(shù)據(jù)來看，廣州的去化周期僅為7.8個月，創(chuàng)下自2017年去化的新低，廣州已經(jīng)進入快推快銷狀態(tài)。

    3、廣州目前還有12條地鐵在建。明年會通3—4條，地鐵可以說房價最猛的興奮劑，可以預見，屆時局部地區(qū)勢必會迎來一波漲幅。

    綜合上述信號，大胡子李老師認為：除非突發(fā)嚴厲調(diào)控新政，廣州房價還將有一波漲幅，已漲的板塊還會小漲，未漲的板塊會補漲，選對板塊，當下依舊是廣州買房的好時機。

    本篇文章，寫于1月，此刻廣州雖然沒有突發(fā)調(diào)控新政，但信貸政策不斷收緊，對樓市的影響也是非常大的。預計廣州接下來的樓市會逐漸回穩(wěn)，成交量將會下滑，但核心資產(chǎn)的價格應該還是堅挺。

    這樣的情況下，廣州買房，更要回歸房產(chǎn)的價值，好的房產(chǎn)，未來才能跑贏大盤。具體選籌邏輯如下，大家可以參考！

    廣州各大板塊應該如何買？

    今年的小陽春，廣州勢必會有一波漲幅，那廣州此刻到底該如何買，才能搶贏這波漲幅呢？

李老師整理了非常詳細的買房策略！當下廣州買房，有三大選籌邏輯：

    1、距離珠江新城的距離，決定了廣州各大板塊的價值。廣州是一個單中心城市，珠江新城是絕對的CBD，這里是廣州買房價值的最高點。但是隨著近些年的規(guī)劃，這個范圍可以擴大至一江兩岸，包括珠江對岸的廣州互聯(lián)網(wǎng)中心琶洲，與琶洲對面的金融城。

    2、地鐵規(guī)劃對廣州選籌至關重要。未來一定要重點關注即將多地鐵交匯的板塊，尤其是與珠江新城有地鐵直連的板塊，比如三號線，大環(huán)線11號線等地鐵價值更高，比如廣鋼新城，未來將有五地鐵交匯。

    或是是被整個大灣區(qū)線路串聯(lián)起來的區(qū)域，比如番禺廣場，18號線跨市線，將串聯(lián)廣州、中山與南沙，以及22號線，這些地鐵線路，決定著部分板塊的價值。

    3、灣區(qū)政策對廣州買房邏輯影響非常大。

    城市群發(fā)展戰(zhàn)略下，未來的廣深還要不斷拆墻，交通勢必還有大爆發(fā)，這將深刻影響廣州樓市的價值體系。廣州未來向東連接東莞、向南連接深圳，南沙作為大灣區(qū)物理中心的位置，價值完全重塑。尤其是未來22號線開通，南沙直接牽手灣區(qū)雙核，價值會再度爆發(fā)。

    基于以上三項選籌邏輯，李老師整理了廣州買房4大思路。大家可以根據(jù)自己的資金和名額，去選擇，由于篇幅有限，這里就不具體展開，有問題大家可以評論區(qū)詢問，或是直接掃文末二維碼。

    1、珠江一江兩岸，是廣州價值的最核心，雖已漲一波，但資金實力ok者，選好項目還是可以再入！

    珠江新城三個板塊價值排序：珠江新城>琶洲>金融城，這里仍舊是買廣州的首選。

    2、向東，天河、黃埔；向南，番禺、南沙；這是廣州發(fā)展(600098,股吧)兩大核心方向，也是廣州買房第二個重要思路。

    東向，天河價值板塊排序為：天河公園>牛奶廠>奧體板塊。

    東向，黃埔核心板塊價值排序為：科學城＞魚珠＞長嶺居＞知識城。

    黃埔今年的熱度非常高，但黃埔非常大，區(qū)域之間分化還是非常大，一定要參考產(chǎn)業(yè)與距珠江新城的距離來看。

    黃埔目前的產(chǎn)業(yè)大多集中在科學城，而老黃埔魚珠更多是商圈，所以黃埔目前的投資價值之選還是在科學城。此外，知識城距離珠江新城實在是太遠了，即使有產(chǎn)業(yè)落地，也不推薦，長嶺居的價值我認為還是高于知識城。

    至于南向，番禺價值排序為：萬博＞番禺廣場＞地鐵3號線延線地鐵盤。

    萬博作為7號線與18號線的交匯點，優(yōu)勢規(guī)劃的CBD，價值毋庸置疑；番禺廣場未來18和22號線經(jīng)過，價值也不錯；最后是能直連珠江新城的3號線沿線區(qū)域。

    南向南沙也是今年廣州最熱門的區(qū)域，南沙價值排序：靈山島＞南沙灣＞區(qū)府＞南沙樞紐。

    南沙是乘著大灣區(qū)發(fā)展之勢起來的價值高地，最近廣州期貨所落戶確定，又迎來一大利好，這里一定是長持廣州的最佳選擇。但是投資一定要看準靈山島，無論是產(chǎn)業(yè)、配套、還是城市界面都是最好的。具體板塊分析可以看過往考察文章。（點擊藍色查看）

    3、內(nèi)圍選房——越秀學區(qū)、老城新房廣鋼新城、廣紙新城，白云白云新城。

    如果偏執(zhí)傳統(tǒng)名校，可以選越秀學區(qū)房，但是房子舊，居住體驗一般，未來升值空間也十分有限。

    李老師還是比較看好廣鋼新城，雖然不在主城發(fā)展的重點區(qū)域，但是這是主城唯一有大片新房供應區(qū)域，未來更是五條地鐵交匯區(qū)域，華師附、省實驗名校都已經(jīng)入駐，李老師認為：今年

    

    小陽春，勢必有一波漲幅。

    廣紙新城、白云新城，分別是海珠、白云兩區(qū)各自買新房的首選。

    4、外圍選房——無名額買增城，有名額花都，從化不建議買

    新塘比很多黃埔板塊更近珠江新城，增城投資最具價值的板塊，沿著地鐵13號線去買。

    真的是嘔心瀝血給大家整理的各方向買房重點，覺得有用的朋友們，一定要點贊、轉(zhuǎn)發(fā)支持一下，讓更多人看到大胡子的聲音與干貨！

    廣州買房就說到這里，相信還有不少的朋友們關注環(huán)廣的地區(qū)，比如佛山、肇慶、清遠等，這些區(qū)域接下來有沒有機會扛過樓市大旗呢？

    環(huán)廣買房第一梯隊：佛山

    說到環(huán)廣，佛山絕對不能忽視，那么，2021年佛山到底能不能搭上廣州這輪行情呢？

其實回歸佛山樓市來看，2020佛山也是有所起勢的，只是并非勢如破竹。那么，2021年佛山樓市會漲嗎？

    大胡子李老師認為：廣州樓市的這把火，一定會燒到佛山，至少是廣佛交界，因為這里和廣州已經(jīng)密切綁定。

    為什么這樣判斷，其實有三大依據(jù)：

    首先，去年深莞惠都市圈已經(jīng)打過輪漲的一個樣板，資金的輪動之下，佛山一定有漲動的機會。上半年深圳調(diào)控后，樓市的熱錢立即向四周擴散，東莞漲幅全國第一，惠州臨深板塊部分項目上漲16%。

    其次，佛山的城市基本面非常好，GDP過萬億，近三年人口增長近70萬，全國排名第七，已經(jīng)吊打很多一二線城市。僅2019年就增長25萬，灣區(qū)9市中排名第三，大大超過東莞，佛山的潛力是非常大的。

    并且，佛山將告別10年無新增地鐵項目。未來1-2年，佛山將會有3條地鐵+2條輕軌開通；地鐵延線將會迎來明顯上漲！

    在廣州的輪動帶領之下，佛山樓市勢必會迎來2021小陽春，但與所有環(huán)一線城市一樣，這輪漲幅不可能是普漲，區(qū)域分化還將長期存在。

    那么此刻，佛山到底該怎么買？

    佛山買房要回歸最根本的邏輯：那就是近廣州+通地鐵。

    大家可能會疑惑，我們前面說了佛山產(chǎn)值很高，人口流入也不錯，基本面非常好，但是為什么還是要緊挨廣州呢？

    因為佛山是一個鎮(zhèn)域經(jīng)濟非常發(fā)達的地方，樓市整體供應很大，跟著佛山人買房，房價是很難漲起來的。相反，一定要跟著廣州人去買，千燈湖聚集著廣州大多的高新產(chǎn)業(yè)，也聚集著大多的廣州人，這部分才是佛山樓市上漲的核心。

    按照這樣的邏輯，我們可以將佛山樓市劃分為四個圈層。

    僅從價值上來進行篩選：

    桂城、里水、大瀝＞北滘、陳村＞石灣、祖廟＞大良、倫教

    結(jié)合價格高低做推薦：

    石灣、北滘，大量，重點沿著地鐵線路尋找還有價值項目。

    禪城石灣是非常值得關注的一個區(qū)域，首先這里是佛山非常稀缺的3地鐵（廣佛+2號+3號）匯集的板塊。之所以成為洼地，是因為石灣過去城市面貌較差，但2020年情況有些變化，石灣規(guī)劃一口氣啟動12個舊改項目，未來城市面貌會大大改善，并且舊改還會釋放出大量的購買力，為區(qū)域樓市做支撐，這樣的變局下，石灣潛力還是比較大的。

    2021年，佛山樓市勢必會迎來一波漲幅，投資選擇第一圈層，自住第二圈層尚可，千萬別碰第三第四圈層。

    李老師預測：2021年佛山樓市第一圈層必定上漲20%；第三四圈層橫盤甚至還會下跌。

    肇慶：沒有價值

    除了佛山，也有許多粉絲朋友在后臺問我們，大灣區(qū)房價最低的肇慶，可以投資嗎？

    答案一定是否定的。去年，肇慶成為2020年全國房價下跌最多的城市之一，原因其實非常清晰。

    樓市最根本的邏輯一定是供需。這幾年，肇慶一直以3倍于前期的供應量推地，一直延續(xù)至2019年！土地大量供應之后，人口增長卻十分乏力，2019年僅增加3.54萬人，與江門一起成為灣區(qū)吊車尾。

    同時，也不像東莞、惠州、佛山一樣有大腿可抱，肇慶不挨廣州，不靠深圳，只挨著佛山最落后的區(qū)域，明年的趨勢依舊很難翻身。

    再次強調(diào)一次，土地大量供應，人口增長乏力，產(chǎn)業(yè)一般，沒有大腿可傍的肇慶，當下不建議投資，未來也不建議投資！

    選對一小撮，清遠也有機會

    除此之外，廣州都市圈還有一個城市，不屬于灣區(qū)，但卻緊挨廣州。清遠，2021年還有機會嗎？

    老規(guī)矩，先來看看此前的樓市表現(xiàn)，清遠房價其實已經(jīng)下跌整整2年了，無數(shù)廣州投資客曾經(jīng)在此被套。但是去年，2月疫情過去之后，清遠樓市迎來明顯復蘇，月度成交都在均值之上，但相比2017年或者談爆發(fā)，遠遠不到！

    但李老師判斷，2021年在廣州的帶領下，局部板塊，隨著輕軌開通，會迎來一波小漲。

    首先我們要知道為什么過去買清遠容易被套？因為大多數(shù)人都在亂買。清遠實在是太大了，坑也太多了，作為廣州第一大面積的地級市，清遠南北兩端距離就已經(jīng)有200公里，市內(nèi)通勤都得2個半小時。

    因此，清遠買房決不能站在整個清遠來看，只能按廣州人買房邏輯來看——弱水三千，只取一瓢。

    在清遠買房，一定要遵守以下幾大邏輯：

  

    1、離廣州要夠近，通勤要足夠便捷。2020年11月30日，廣清城軌第一期正式通車，20分鐘，從清遠銀盞站到達廣州北中心花都廣州北站，票價只需13元，通過廣清城軌實現(xiàn)雙城通勤不是難事，近廣州+輕軌的區(qū)域要格外關注。

    2、周邊要有重磅配套持續(xù)支撐板塊熱度。11月20日，長隆集團宣布清遠長隆森林王國項目全面動工，預計2021年正式開園。9倍大于廣州長隆的清遠長隆，未來預計接待游客3000萬人次,直接帶動就業(yè)5萬，帶動相關就業(yè)20萬人，將會大幅拉動周邊房產(chǎn)熱度。

    此前番禺長隆開通后，長隆附近板塊房價大幅上漲，較周邊翻番一倍。所以這小撮區(qū)域，也得近長隆，有長隆的加持，未來可租可售，收益更加可觀。

    3、一定要有優(yōu)質(zhì)的學校。買清遠針對一定是廣州外溢的剛需客，這部分人群不僅有住的需求，對好學區(qū)的需求更加旺盛?？梢哉f，學區(qū)決定了項目在片區(qū)周邊的價值，尤其是，廣州本地人都十分認可的華師附、省實驗等名校，是非常重要的加分項。

    4、價格要足夠便宜，能與廣州形成絕對的價差，才能吸引剛需的前來。清遠近廣州的輕軌板塊，如今與廣州還保持著絕對的價差，20萬首付，甚至十多萬首付就能擁有一套廣州都市圈輕軌學區(qū)房產(chǎn)，隨著輕軌與長隆的相繼開通，未來也會隨著廣州上漲，有一波房價漲幅，但關鍵是一定要選對板塊。

    大胡子李老師認為：2021年清遠整體樓市仍然處于橫盤陰跌趨勢，要真正收獲廣州都市圈外溢紅利，必須精準的選對小板塊，甚至是個體項目！

    2021年，大灣區(qū)西岸將會成為登場唱戲的主角！

    小陽春即將爆發(fā)，廣州再漲，佛山輪漲，廣州周邊的清遠小撮板塊會因為輕軌開通帶漲！

    廣州今年上半年的這波漲幅，一定要抓緊入場了！

    新的一年，希望大家都能買對房，買好房！

    本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

（來源：和訊名家）