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    深圳今年第二批集中供地重新掛牌。

    8月29日，深圳市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告(深土交告〔2021〕38號、39號、40號、41號、42號、43號)，涉及的出讓地塊不變。此前的8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布《土地使用權(quán)出讓補充公告》（下稱“《補充公告》”）宣布原本定于8月9日出讓的這批宅地中止。

    調(diào)整后，“地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%”，達到溢價率上限后即搖號。這被認(rèn)為，在一定程度上保護了房企利益，防止房企過度競爭。同時，新房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，被認(rèn)為是通過價格引導(dǎo)進一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期。

    結(jié)合此前杭州、天津等國內(nèi)其他城市調(diào)整土拍規(guī)則的實例來看，分析人士認(rèn)為，這是對首批集中供地帶來地價不降反升，開發(fā)商盈利空間趨小，小房企拿地難等系列政策落地掣肘的適度糾偏，預(yù)計后續(xù)會有更多的城市加入土拍規(guī)則調(diào)整的隊伍。

    地價、房價上限均降

    第二批集中出讓的地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃，總建筑面積約279.92萬平方米，掛牌起始總價約421.98億元。這一供地數(shù)量和總價近乎今年5月深圳首批集中供地的4倍。

    調(diào)整后的土地出讓規(guī)則，有兩個比較大的改變，引起不少市場人士矚目。

    其一，下調(diào)了土地溢價。在保持掛牌起始價不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達到溢價率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人(最高不超過該宗地普通商品住房面積的40%)。

    其二，強化“房地聯(lián)動”，進一步下調(diào)住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。

    換言之，調(diào)整后的土拍規(guī)則，下調(diào)了地塊的溢價率（“面粉”）及住房銷售限價（“面包”）。

    此前的7月9日，深圳發(fā)布年度第二批集中供地計劃。22宗住宅用地總土地面積約83.38萬平方米，總建筑面積約279.92萬平方米，掛牌起始總價約421.98億元。除了兩塊“單限雙競”的自持市場租賃住房用地，其余地塊在“雙限雙競”要求之下，需要競配相當(dāng)比例的無償移交人才住房或出售型人才安居房。

    7月16日，深圳交易集團發(fā)布新公告，又對其中9塊宅地出讓條件進再次加碼。龍崗1宗地塊的安居房起始面積從2.9萬平方米增加至5.2萬平方米；寶安、龍崗、龍華、光明等6宗宅地，將“自持期間限整體轉(zhuǎn)讓”修改為“全年期自持租賃住房”，要求自持期間不得轉(zhuǎn)讓及拆分抵押租賃住房。

    然而，深圳的“自租不售”地塊，基本由人才安居集團包攬，甚少交由房企。此前，有房企人士在留意到第二批集中供地計劃出爐之際，均有不同程度地表示，“條件苛刻”、“即便拿到了，利潤空間也是微乎其微”等。

    對于8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布《土地使用權(quán)出讓補充公告》（下稱“《補充公告》”）宣布原本定于8月9日出讓的這批宅地中止。市場盛傳是因為“房企報名積極性非常低”等，主管部門主動延后。但這始終未獲相關(guān)主管部門回應(yīng)。

    此次調(diào)整后，“地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%”，達到溢價率上限后即搖號。這被認(rèn)為，在一定程度上保護了房企利益，防止房企過度競爭。

    深圳一家頭部房企的劉姓負(fù)責(zé)人士說到，深圳的宅地凈利潤率不到3%，不到武漢、成都等部分二線城市凈利潤率的一半。很多房企搶拍深圳宅地都有基于戰(zhàn)略布局層面的考慮，“比如，這兩年，不少閩系房企及北京的央企地產(chǎn)商，進來深圳拍地都是出于補城市土儲戰(zhàn)略短板而非奔著賺高利潤而來。這也抬高了深圳的宅地的溢價率，企業(yè)一方面苦于競拍激烈很難拿到好宅地；另一方面，房企拿到了地又面臨打平收支，勉強保持微利的盈利難題。”

    在往年的數(shù)次土拍中，一度出現(xiàn)，有TOP20的民營房企下午拍到地，傍晚施工團隊即進駐工地開工，晝夜不停施工的現(xiàn)象。

    彼時，該房企內(nèi)部人士就這種迫不及待開工的現(xiàn)象，向第一財經(jīng)記者解釋稱，“越早開工，越快周轉(zhuǎn)，也意味著能保持稍微高一點的利潤空間?！?/span>

    以今年5月，深圳的首場土拍為例，市場化競拍的3宗地塊，卻吸引了超過20家房企到場圍獵。其中位于深圳南山西麗的一宗宅地，溢價率高達44.96%。

    這些年來，在寸土寸金的深圳土拍市場，一方面，企業(yè)圍獵熱情高，搶到地并不容易；另一方面，近45%的溢價率也時刻考驗著房企的盈利能力。

    上述劉姓人士分享到，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%后，至少能打消部分房企對于深圳宅地溢價率高的忌憚，調(diào)動房企競拍的積極性。

    對于本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，被認(rèn)為是通過價格引導(dǎo)進一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期。

    房企人士對此則有分歧。有稱，“限價下調(diào)，利好新房市場穩(wěn)定，于青睞價值投資的穩(wěn)健型房企來說是樂見的事情?！?/span>

    另有房企人士則有所擔(dān)憂?！吧钲谛路勘旧砭拖迌r嚴(yán)格，利潤空間有限。新房價格‘天花板’下移后，怕房企利潤空間再遭壓縮?！?/span>

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，過去全國各地都有各類限價政策。但是深圳顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎(chǔ)上進一步調(diào)低限價的價格線，也使得穩(wěn)房價的工作進一步鞏固，進一步促進價格的穩(wěn)定。

    此外，此次政策對于房企的土地限購出臺了更為細(xì)致的內(nèi)容。第一，聯(lián)合拿地方面，政策明確聯(lián)地拿地方都應(yīng)該具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的要求。這也限制了一些金融機構(gòu)參與聯(lián)合拿地的動作。第二，對于此次拿地的房企，最多只能競得3宗地。

    嚴(yán)躍進分析稱，這兩個規(guī)定是深圳首創(chuàng)，意味著房企不可能無拘無束地獲得更多的地塊，這進一步體現(xiàn)了深圳在房企購地限購方面的政策越做越細(xì)，值得全國其他城市學(xué)習(xí)。

    穩(wěn)地價愈趨明朗

    并非僅深圳調(diào)整了土拍規(guī)則。

    繼深圳于8月6日暫停原定8月9日集中出讓的第二批次集中供地之后，天津、青島、惠州等城市均出現(xiàn)了土地出讓中止或延期的公告。市場彼時就猜測，各地土地出讓方式會做出調(diào)整，給參與企業(yè)預(yù)留一定利潤空間。

    8月11日，市場有消息稱，自然資源部召開的閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，限定土地溢價上線15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方法抬高實際房價。這一消息一度引發(fā)A、H地產(chǎn)板塊當(dāng)日保利地產(chǎn)（600048.SH）、金科股份（000656.SZ）、金地集團（600383.SH）等多只個股盤中漲停。

    此間，有杭州、北京等多個城市調(diào)整了土拍規(guī)則。以土拍規(guī)則同樣有調(diào)整的天津為例，它在二次集中供地的補充公告中，要求競買企業(yè)必須具備開發(fā)資質(zhì)；需要股東合規(guī)提供資金來源承諾、企業(yè)資信證明等；必須由自有賬戶交納競買保證金。此外，61宗地塊的最高限價也有所下調(diào)，住宅用地溢價率不得超過15%。與深圳有不少調(diào)整的重合之處。

    再以賣地大戶杭州為例，它于7月30日全面升級了土地出讓規(guī)則。對第二批集中出讓地塊的最高溢價上限進行了下調(diào)，溢價率從此前的30%下調(diào)至20%。同時，試行“競品質(zhì)”試點政策（通過采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式來進行出讓），且這些地塊未來將實施現(xiàn)房銷售制度。

    在市場人士看來，無論是嚴(yán)查土拍企業(yè)的資金來源、企業(yè)開發(fā)商資質(zhì)，還是說下調(diào)地塊溢價率，又或者說是下調(diào)房價銷售限價等，均指向從“控地塊溢價”向“控實際地價”轉(zhuǎn)變。

    這種轉(zhuǎn)變背后是并不理想的首批集中供地新規(guī)顯露政策掣肘。

    首批集中供地新規(guī)推出之后，多個機構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示地價不降反升。中原數(shù)據(jù)顯示，首輪22個城市合計土地出讓金達到10530億，平均土地溢價率達到14.7%，樓面價平均達10002元每平米，相比2020年同比上漲了15.1%。

    此外，此前就有多位小房企人士向第一財經(jīng)記者表示，政策基調(diào)和市場環(huán)境給予中小房企的試錯空間越來越小了，不少房企的利潤率預(yù)期是1%-2%。“中小企業(yè)現(xiàn)在很難在熱門城市拿到地，除非抱大房企‘大腿’，合作拿地。就算企業(yè)拿到了，也得成本管控、運營等實力匹配，才能保證微盈利，要不然真是‘賠本賺吆喝’，拿到手了也沒什么意義?！?/span>

    首批集中供地似乎給開發(fā)商帶來了集體困境：地價反被推高、中小房企拿地難度系數(shù)升高、盈利空間再遭壓縮等。

    從“雙集中”供地，回看過去一年多的政策，對于房企來說，是金融、土地政策重塑的過程，也是產(chǎn)業(yè)鏈利潤鏈條重塑的過程。從房企的“三道紅線”、銀行“兩條紅線”，再到土地“雙集中”，對房企的資金來源及融資管控愈趨嚴(yán)格是大勢所趨。房企降杠桿，主動回歸合理盈利空間的過程既是防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險的需要，也使得金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)減少。

    如今，繼杭州、天津之后，深圳也調(diào)整土拍規(guī)則，上述劉姓負(fù)責(zé)人等多位人士就表示，系列新土拍規(guī)則，有助于對首批集中供地出現(xiàn)的地價上升進行部分糾偏，防止過度競爭，適度讓利房企。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，在新房全面限價，價格審批比較嚴(yán)格的情況下，此次供地意味著，深圳建立起“地價-房價”聯(lián)動控制的商品房新模式，房價地價進入全面管控階段，樓市更加強調(diào)公共屬性，而不是市場化。

     （來源：第一財經(jīng)）