多地嘗試二手房“帶押過戶”：為交易增效降成本，激發(fā)市場活力
21世紀經(jīng)濟報道記者 孔海麗 北京報道
穩(wěn)樓市的政策邏輯線，不僅在降低購房門檻，還延伸到了交易環(huán)節(jié)。
近期，二手房“帶押過戶”模式在更多城市落地實施，意在簡化二手房交易流程、降低交易成本、增強二手房市場活力。
中原地產(chǎn)研究院提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的調(diào)研顯示，目前，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等城市紛紛嘗試“帶押過戶”模式。近日，海南也宣布探索對未設立住房公積金 貸 款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點，至此，據(jù)記者不完全統(tǒng)計已有10個城市加入“帶押過戶”陣營。
“帶押過戶”，是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還 貸 就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的 貸 款。也就是說，省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
“創(chuàng)新性激發(fā)房地產(chǎn)交易活力”在多個城市的推進，亦是對監(jiān)管層提出的“因城施策用足用好政策工具箱”和“允許地方‘一城一策’靈活運用信 貸 等政策”的實踐，更好地支持住房剛性和改善性住房需求的釋放。
接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士對此舉表示肯定，但同時也透露政策的推行有一定難度，需要不動產(chǎn)登記中心與金融機構、資金提存機構等系統(tǒng)進一步加強溝通。打通障礙之后，這是一個好趨勢，或?qū)⒂懈喑鞘懈M執(zhí)行。
多地探索“帶押過戶”
近日，海南發(fā)布關于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟恢復提振行動方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》(下稱《特別措施》)的通知。在《特別措施》中，專門提及了“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資”，其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政，引起了外界的廣泛關注。
今年以來，全國房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，但整體政策效果尚不明顯，購房者置業(yè)情緒和市場預期仍偏弱。以海南為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，海南商品房銷售面積380.9萬平方米，同比下降17.0%，其中?？谏唐贩夸N售面積同比下降26.9%。
海南此次降低二套房首付比例和增加二手房交易便利性，被認為將有效降低二手房交易成本、提高交易效率，促進住房消費。
實際上，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等城市已紛紛宣布推出“帶押過戶”模式，有些城市已經(jīng)辦理落地了首筆交易業(yè)務。
其中，濟南市政府介紹，目前“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行；南京更是通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。
在“帶押過戶”模式下，購房者往往只需要跑一趟銀行，就可以辦好贖樓、解押、過戶、 貸 款、抵押五件事。
據(jù)濟南市不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛介紹，“帶押過戶”實施后，進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務，買賣雙方無需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉(zhuǎn)為本登記，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當天或第二天就可以拿到房款，結清原銀行 貸 款。
值得注意的是，為了保障二手房交易的資金安全，濟南推出的“帶押過戶”流程引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)。即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。
這就使得二手房交易變得高效、簡單的同時，還保證了資金的安全性。
對各方有何影響？
在以往的傳統(tǒng)模式中，賣方抵押解除、二手房過戶、買方抵押設立三個登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原 貸 款銀行的抵押，這就要求大量的資金成本和繁雜的交易流程。
“以往二手房交易成本太高，周期太長，動輒就要6-12個月，其中贖樓和 貸 款就占了一半，導致‘賣一買一’的換房需求受阻，影響了交易進程，沖擊到房地產(chǎn)良性循環(huán)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
而“帶押過戶”將有效減輕“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，掃清了交易障礙，進一步充實二手房市場活力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從更高的層面上來看，“帶押過戶”政策有助于加快換房需求入市，會促進市民購買二手房及在該城市扎根落戶，并進一步促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
據(jù)張大偉介紹，在執(zhí)行過程中，多數(shù)“帶押過戶”需要在同一個銀行系統(tǒng)內(nèi)操作，比如原房主在建行做的房 貸，新購房業(yè)主也必須在建行，才能實現(xiàn)帶抵押過戶，而當下房 貸 利率相對優(yōu)惠的小銀行一般都沒有執(zhí)行這個政策，“所以節(jié)省的1%-2%的交易成本，很可能在房 貸 利率上又磨平了。”他說。
實際上，對于銀行來說，“帶押過戶”無疑是一種重大革新。在傳統(tǒng)模式下的二手房交易中，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔“帶押過戶”后賣方不及時還款的風險。
為改變這一局面，濟南市的做法值得借鑒。濟南市不動產(chǎn)登記中心精簡申請資料、壓縮辦理時限，對于同一房產(chǎn)上的抵押設立登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記等業(yè)務，根據(jù)申請實現(xiàn)合并辦理；與金融機構、資金提存機構及時開展網(wǎng)絡互聯(lián)，搭建業(yè)務平臺，及時反饋信息，確保轉(zhuǎn)移和抵押過程中能夠準確獲得信息，即使遇到無法過戶的情況，也能同步實現(xiàn)關聯(lián)業(yè)務的同步停止，同時退回，保障交易安全。
有了濟南不動產(chǎn)登記中心提供的平臺便利條件和安全保障，工行、建行、北京銀行等多家銀行率先落實《民法典》的規(guī)定，通過各種方式為帶押房產(chǎn)的過戶提供支持，已順利辦理幾十筆業(yè)務，其中涉及公積金 貸 款、跨行 貸 款、同行 貸 款等多種類型。
濟南房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，二手房交易量的提升也意味著銀行的 貸 款量將有所加大，對于業(yè)內(nèi)是一個良性循環(huán)。
而在這個過程中，中介可能是唯一在業(yè)務上受到影響的主體。張大偉介紹說，過去解抵押過程中，過橋 貸 款一般都是中介提供，收費較高。而在“帶押過戶”模式下，不用先贖樓，為交易雙方節(jié)省了贖樓過程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔保費等費用。
“整體來看，‘帶押過戶’的優(yōu)勢包括節(jié)省資金成本、提高交易效率、激發(fā)市場活力，促進住房消費等方面?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜進一步指出：“未來預計將有更多城市跟進?！?/span>
（來源：21世紀經(jīng)濟報道）
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