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   民企投資逐漸復(fù)蘇 一二線城市土拍熱度或延續(xù)

 

   證券時報記者 張達(dá)

   土地市場熱度好于新房市場。4月，核心城市土地市場保持火熱，優(yōu)質(zhì)地塊參拍房企數(shù)量眾多，觸頂搖號地塊占比保持高位。不過，整體來看，房企拿地仍低迷，近七成百強房企1-4月未拿地，拿地企業(yè)仍是央國企和區(qū)域深耕的民企。

   業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場火熱一定程度上提振了市場信心，預(yù)計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企補倉拿地的競爭點。

   核心城市競爭激烈

   4月份，上海、杭州、合肥等多城繼續(xù)集中供地，土拍熱度持續(xù)走高，部分優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。

   中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國22個重點集中供地城市中共有11個城市掛牌出讓宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，頭部房企回歸積極補倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。另外，杭州、合肥和無錫三大長三角核心城市在本輪集中供地中累計成交金額近370億元，杭州12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數(shù)超60家。2023年以來，除了上述長三角四城，南京、蘇州、寧波等城市核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。與此同時，1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價成交為主。

   克而瑞研究中心指出，當(dāng)前土地市場呈現(xiàn)四個特征：第一，城市、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業(yè)的青睞；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

   中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百強房企拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88個百分點，降幅繼續(xù)收窄。從新增貨值來看，華潤置地以累計新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。

   據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強比例達(dá)到42%，前30強企業(yè)貨值占比更是接近七成。

   不過，克而瑞研究中心指出，土地市場雖熱，但企業(yè)拿地整體仍低迷。一方面近七成百強房企1-4月未拿地，且百強拿地銷售比持續(xù)低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線城市，拿地企業(yè)依舊是“老面孔”央國企和區(qū)域深耕的民企。

   民企投資逐漸復(fù)蘇

   從拿地企業(yè)的特征來看，克而瑞研究中心指出，第一，民企投資的積極性在復(fù)蘇。一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下三塊地，濱江則繼續(xù)深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地后，再次競得蕭山區(qū)一宗地，且在合肥土拍中，報名多達(dá)7幅地，并在競品質(zhì)中競得高新區(qū)地塊。

   另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價28.3億元。

   第二，央國企參與熱度較高。克而瑞研究中心指出，在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數(shù)占比達(dá)到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報名了核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發(fā)、中國鐵建拿地金額(全口徑)超過100億元，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達(dá)到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億元。

   中指研究院也表示，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華潤置地、萬科、綠城、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企。民營企業(yè)中，坤和集團(tuán)占據(jù)杭州拿地金額榜首。

   展望后市，克而瑞研究中心指出，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”情況下，土地市場競爭仍將加劇。以搖號或競品質(zhì)為主的土拍方式會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。一方面，需要在核心城市補倉的央國企投資周期或?qū)⒈焕L，而民企整體仍呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢，深耕當(dāng)?shù)氐谋就撩衿髣t有“撿漏”機會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動整體市場熱度提升。

   克而瑞研究中心認(rèn)為，土地市場的火熱一定程度上提振了市場信心，加快了投資-銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)。預(yù)計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

   （來源：證券時報）