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    如果不是前幾年房地產(chǎn)的火熱 “燃燒”了李力（化名），現(xiàn)在的他不管有多少熱忱，或許都難以得到高的回報(bào)，這也正應(yīng)了那句老話，“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰?！?

    “前幾年房地產(chǎn)火熱時(shí)，什么最貴？是土地，尤其是拿地越早得到的收益也就最多，抄底土地市場(chǎng)，算是我所謂‘明智’的選擇。”李力笑呵呵地對(duì)記者說。盡管對(duì) “私募股權(quán)”、“投資基金”、“有限合伙”等諸多概念認(rèn)識(shí)都還不甚清楚，但李力還是果敢地投資了好幾百萬元。

更多投資機(jī)會(huì)涌現(xiàn)倒逼打破“私募亂局”

     李力的好運(yùn)氣，不僅在于當(dāng)時(shí)的明智投資，還在于他后期及時(shí)的“出手”?！斑€好，收益雖然不是太高，但是基本上已經(jīng)達(dá)到了我的理想目標(biāo)?！?

     “你現(xiàn)在還敢繼續(xù)做房地產(chǎn)私募股權(quán)投資嗎？”本報(bào)記者問道。

    “從我個(gè)人感覺來講或許不會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很景氣，但是如果有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)去運(yùn)作，我還是非常有勇氣去投資的，只是投資金額或許不會(huì)那么多了。”李力如是說。

所謂房地產(chǎn)私募基金，是投資人將資金委托給專業(yè)管理人投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營的一種合伙投資形式。

     私募地產(chǎn)基金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目后，通過項(xiàng)目公司股權(quán)增值（土地溢價(jià)）和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售（品牌、產(chǎn)品溢價(jià)）實(shí)現(xiàn)收益。退出方式包括房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤分配、合作伙伴回購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

     當(dāng)前，中國私募房地產(chǎn)基金的募集對(duì)象主要還是個(gè)人金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)在600萬元以上的社會(huì)高凈值人群，尤其是對(duì)于融資渠道相對(duì)單一的本土機(jī)構(gòu)。

私募房地產(chǎn)基金之所以被看好，一方面是其有著比較固定的高回報(bào)；另一方面，又有贖回存續(xù)周期短、退出途徑便利等優(yōu)勢(shì)。

     據(jù)了解，目前國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金主要分為債權(quán)、股權(quán)和“股＋債”三種形式。

根據(jù)諾承投資發(fā)布的2014年人民幣房地產(chǎn)基金年度研究報(bào)告顯示，截至2014年年底，人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)共有167家管理機(jī)構(gòu)，507只房地產(chǎn)私募基金，總管理資產(chǎn)規(guī)模超過4500億元人民幣。但值得注意的是，2014年全年共新增69只房地產(chǎn)基金，披露的總募集規(guī)模為974億元人民幣，相比較2013年有大幅下滑。

     回首2014年，房地產(chǎn)私募基金的表現(xiàn)可以用平淡甚至黯淡來形容。一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情在過去兩年持續(xù)調(diào)整，冷清的行情讓房地產(chǎn)私募基金的熱度也降下來。另一方面，資產(chǎn)管理時(shí)代，房地產(chǎn)商有更多的平臺(tái)和創(chuàng)新模式融資，作為房地產(chǎn)商的債權(quán)融資通道的私募基金地位重要性自然相對(duì)下降。

    2007年修訂后的《合伙企業(yè)法》的頒布實(shí)施，打通了中國私募基金投融資渠道，使得PE的股權(quán)合作有法可依。直到2010年，由于樓市調(diào)控和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展受阻，房地產(chǎn)私募基金才開始大發(fā)展。

    變革的局勢(shì)需要?jiǎng)?chuàng)新，房地產(chǎn)金融亦是如此。

    “私募基金管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)在也不少了，對(duì)于這些機(jī)構(gòu)來說，投資機(jī)會(huì)太多了，選擇余地非常大?！崩盍μ寡?，對(duì)房地產(chǎn)私募基金而言，一個(gè)更大的機(jī)會(huì)就是選擇什么樣的交易對(duì)手。“首先得要規(guī)范市場(chǎng)，這既是基礎(chǔ)，也是必要條件?！?

中國房協(xié)金融委副主任、嘉富誠基金董事長鄭錦橋此前曾公開表示，私募基金股權(quán)投資方式可以更多地運(yùn)用到中小房企融資中，股權(quán)投資基金的好處在于靈活運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，無論是拿地項(xiàng)目，還是自有不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，且股權(quán)投資資金投入企業(yè)后，其實(shí)是降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

     無論是地產(chǎn)開發(fā)商還是房地產(chǎn)私募基金仍然頗為樂觀。有業(yè)內(nèi)人士指出，新型的房地產(chǎn)私募投資 生態(tài)圈在逐步形成和完善，更多的投資機(jī)會(huì)涌現(xiàn)，投資的大門正在打開。不過，新形勢(shì)下，各家機(jī)構(gòu)的“玩法”可能會(huì)大不一樣，對(duì)基金管理人的要求和門檻也將越來越高。

   國內(nèi)私募基金異軍突起

    目前，美國私募基金在房地產(chǎn)行業(yè)的總投資占比達(dá)到70％。反觀國內(nèi)，2014年的固定資產(chǎn)總投資約為50萬億元，其中，房地產(chǎn)為9．5萬億元，約占五分之一；而私募基金在其中的投資規(guī)模不過千億元而已。

    隨著中科招商、九鼎投資等私募基金在新三板掛牌，私募基金掛牌新三板已經(jīng)成為一種熱潮。

    本報(bào)記者從陜西協(xié)和資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“協(xié)和資產(chǎn)”）獲悉，近日，協(xié)和資產(chǎn)將正式登陸全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（下稱“新三板”）。這標(biāo)志著，協(xié)和資產(chǎn)成為西部首家掛牌上市私募基金，同時(shí)也是全國首家上市的私募房地產(chǎn)投資基金。

協(xié)和資產(chǎn)董事長杜宏近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，近幾年行業(yè)發(fā)展速度非?？?，國家對(duì)金融改革的支持力度也非常大。“2012年，證券基金法出臺(tái)；2014年，私募基金管理細(xì)則出臺(tái)。眾多的政策支持也使得我們企業(yè)擁有更廣大的發(fā)展空間?！?

    杜宏表示，在三板掛牌之后，其公司未來將更多地借助資本市場(chǎng)，依法合規(guī)經(jīng)營，為社會(huì)創(chuàng)造更多價(jià)值，致力于為私募基金行業(yè)豎立發(fā)展的標(biāo)桿形象。“其實(shí)，掛牌上市本身，也是一個(gè)主動(dòng)接受監(jiān)督的過程，把我們整個(gè)放在陽光下，接受來自監(jiān)管層和社會(huì)各界的監(jiān)督，當(dāng)然這也需要一定的勇氣。”

   在杜宏看來，對(duì)于未來的戰(zhàn)略布局，三板市場(chǎng)的掛牌，開啟了公司在資本市場(chǎng)發(fā)展的第一步，也給予了其更多的發(fā)展機(jī)遇。未來，該公司將借助多元資本市場(chǎng)工具，迅速在PE投資、私募證券投資及私募房地產(chǎn)投資基金等方面，取得更快、更長足的發(fā)展。

    近段時(shí)間來，資管公司資產(chǎn)證券化浪潮迭起。截至目前，已有九鼎投資、中科招商、同創(chuàng)偉業(yè)、硅谷天堂、天星資本等私募機(jī)構(gòu)登陸新三板，中科招商9月9日更是拋出新一輪高達(dá)300億元的定增計(jì)劃。

   杜宏告訴本報(bào)記者，去年下半年，其公司開始考慮轉(zhuǎn)型，目前來看，房地產(chǎn)與私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)構(gòu)成各占約50％?！霸谒侥脊蓹?quán)投資方面，我們已投資了十幾個(gè)項(xiàng)目，涵蓋先進(jìn)制造、節(jié)能環(huán)保和醫(yī)療等多領(lǐng)域。由于去年四季度和今年上半年儲(chǔ)備了一系列項(xiàng)目，預(yù)計(jì)公司明年業(yè)績將有大幅增長?！?