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陳義楓認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)正處于“三底錯(cuò)位”期，即“政策底”、“市場(chǎng)底”及“企業(yè)底”。過去一年，政策已觸底上行，從去年9·30政策到今年3·30，都是重大政策利好。

進(jìn)入2015年的第二個(gè)季度，房地產(chǎn)開發(fā)商中開始掀起大規(guī)模的營(yíng)銷攻堅(jiān)戰(zhàn)，配合著剛剛宣布的3·30新政，2014年低迷的樓市翻了篇。

2014年被部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“最壞的一年”，在這一年，地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變思維不斷求變，而與開發(fā)商禍福相依的房地產(chǎn)私募基金，同樣受到影響。

根據(jù)清科研究統(tǒng)計(jì)，在2013年的整個(gè)私募股權(quán)投資市場(chǎng)，房地產(chǎn)基金完成募資金額占比超過三成，而到了2014年，這一比例降至16.5%，整體占比幾乎減半。

除地產(chǎn)公司旗下的私募基金主要仍為融資作用外，市場(chǎng)類地產(chǎn)私募基金接下來將更傾向通過偏股權(quán)類形式，甚至是純股權(quán)類形式參與投資，更主動(dòng)地參與管理。

2014年地產(chǎn)私募基金發(fā)展受阻

“對(duì)地產(chǎn)基金行業(yè)而言，就是高位盤整，各自分化?！币拙淤Y本創(chuàng)新研發(fā)部總監(jiān)吳洋向理財(cái)周報(bào)記者表示。

根據(jù)清科研究中心的統(tǒng)計(jì)，2013年，中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)共新募集完成349只可投資于大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金，募資金額共計(jì)345.06億美元。其中房地產(chǎn)基金完成募集106.67億美元，數(shù)量與金額占比均超過總量的三成。顯然，彼時(shí)地產(chǎn)行業(yè)是私募股權(quán)投資最熱衷的對(duì)象。

進(jìn)入2014年，私募股權(quán)投資市場(chǎng)完成募集631.29億美元，房地產(chǎn)私募基金募集共計(jì)104.39億美元。雖金額與前一年同比相差無幾，但總體占比已縮減到16.5%。

“私募基金肯定跟行業(yè)景氣度是相關(guān)的?！鼻蹇蒲芯恐行难芯靠偙O(jiān)姬利認(rèn)為，2014年地產(chǎn)私募總體募資金額增速放緩，主要源于兩方面原因。

“當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)走向下行的時(shí)候，肯定會(huì)相應(yīng)影響到整個(gè)地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展，這主要會(huì)表現(xiàn)在項(xiàng)目層面上，就是沒有質(zhì)地比較好的項(xiàng)目。另外從運(yùn)作來看，項(xiàng)目質(zhì)地不如以往，就會(huì)在未來的經(jīng)營(yíng)、出售過程中出現(xiàn)問題。”姬利繼續(xù)表示，另一方面則受到信托的影響。

“2014年其實(shí)整個(gè)信托行業(yè)的下滑，包括一些風(fēng)險(xiǎn)的暴露，也對(duì)地產(chǎn)私募基金會(huì)有比較大的影響。因?yàn)榇饲暗禺a(chǎn)私募基金募資的通道基本上還是通過信托。”姬利解釋道，但目前信托在地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)行上基本屬于關(guān)停狀態(tài)。

滬上一位地產(chǎn)私募業(yè)內(nèi)人士也深有體會(huì)?！拔覀円酝M(jìn)行項(xiàng)目探討時(shí)，會(huì)跟一些銀行進(jìn)行交流合作。比如在2013年，我們知道的是，我們合作銀行的私人銀行部基本上會(huì)幫助一些地產(chǎn)基金銷售產(chǎn)品。但到了2014年，這家銀行的這塊業(yè)務(wù)在明顯縮小，所以我們也沒有繼續(xù)合作下去了。”

該人士告訴記者，與之合作的銀行是一家規(guī)模較大的民營(yíng)上市銀行?！斑B銀行的這部分業(yè)務(wù)也在縮小，所以其實(shí)可看到整個(gè)市場(chǎng)在募資環(huán)節(jié)都是在往下走的?！?

總部位于深圳地區(qū)的德信資本，其董事長(zhǎng)陳義楓向理財(cái)周報(bào)記者分享了他關(guān)于今年市場(chǎng)的看法。

“我還是維持‘三底錯(cuò)位’是房地產(chǎn)基金投資窗口期的觀點(diǎn)。”據(jù)陳義楓的判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)“三底錯(cuò)位”期，所謂“三底”，即“政策底”、“市場(chǎng)底”及“企業(yè)底”?！斑^去一年，政策已經(jīng)‘觸底’在往上走，從去年9·30政策，到今年3·30，都是重大的政策利好。只要市場(chǎng)還沒有達(dá)到預(yù)期熱度，政府還是會(huì)不斷地出利好政策?！?

據(jù)他的理解，目前，由于市場(chǎng)處于“筑底”過程，熱度不足以支撐微觀主體的現(xiàn)金流重新轉(zhuǎn)正，所以微觀主體仍處于下行通道，即“企業(yè)底”還沒有到。“現(xiàn)在還不是企業(yè)(開發(fā)商)最困難的時(shí)候，最困難時(shí)期預(yù)計(jì)將會(huì)在2015年二、三季度到來?！?

市場(chǎng)環(huán)境短期并未完全好轉(zhuǎn)，私募基金也有新的期待可循?！霸谀壳笆袌?chǎng)低迷的情況下，創(chuàng)新對(duì)于地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)來說是必然的，就是看大家都往什么方向走，如果走得通，未來可能會(huì)出現(xiàn)比較多的創(chuàng)新點(diǎn)。”姬利表示。

“市場(chǎng)也有一些亮點(diǎn)出來?！奔Ю信e道，包括REITs試點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)項(xiàng)目形式的出現(xiàn)，及旅游地產(chǎn)等熱點(diǎn)項(xiàng)目等。“總體來看，整個(gè)行業(yè)在往下走，一些亮點(diǎn)并不足以扭轉(zhuǎn)整個(gè)地產(chǎn)私募基金的趨勢(shì)。受行業(yè)影響，地產(chǎn)私募基金從2014年一直到2015年，都還是在一個(gè)低迷狀態(tài)。”

在易居資本吳洋看來，地產(chǎn)私募基金的行業(yè)格局近幾年變化較大，尤其在2014年，基金業(yè)協(xié)會(huì)推出私募基金備案制之后，“更多的地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)出來，”其補(bǔ)充道，“可以說是百家爭(zhēng)鳴、各有特色。”

尤其在新設(shè)立的第三方基金中。私募基金業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，有地產(chǎn)開發(fā)商背景的私募基金主要職責(zé)依舊在于為開發(fā)商融資提供服務(wù)，如金地集團(tuán)旗下穩(wěn)盛投資，保利地產(chǎn)旗下信?；鸬取?

而包括鼎輝投資、高和資本在內(nèi)的市場(chǎng)化私募基金，因其獨(dú)立性，更多在尋求“創(chuàng)新打法”。

“高和的打法很像黑石，他們做的是一級(jí)城市核心地段的商辦物業(yè)改造。中城投資算是老牌地產(chǎn)私募基金，他們從原來作為會(huì)員單位融資的角色，變成了非常獨(dú)立，有自己的打法的機(jī)構(gòu)，比如去年他們跟招商銀行聯(lián)手做的幾單基金，都是比較創(chuàng)新的?！鼻笆龅禺a(chǎn)私募基金業(yè)內(nèi)人士舉例道。

業(yè)務(wù)創(chuàng)新層面，業(yè)內(nèi)則是在REITs的試點(diǎn)中看到更多創(chuàng)新希望?！靶」刹俦P，就要把重資產(chǎn)的部分拿出來，拿出來最好的處理方式就是把他打成資產(chǎn)包來證券化?！?

具體到項(xiàng)目投入方面，做更多偏股權(quán)甚至純股權(quán)投入的項(xiàng)目被私募基金公司提上日程。

在北京，一家地產(chǎn)私募基金公司內(nèi)部人士告訴記者，今年公司希望與大型機(jī)構(gòu)聯(lián)手，以純股權(quán)的模式投資到項(xiàng)目中?！耙?yàn)榛旧隙际莻?、?債的方式居多，但受到信托和銀行方面的擠壓，生存空間會(huì)很小，所以現(xiàn)在向純股權(quán)發(fā)展。”該人士透露。

陳義楓這樣告訴理財(cái)周報(bào)記者，“我認(rèn)為房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展有兩大主流趨勢(shì)：一是偏股權(quán)類的地產(chǎn)基金。過去，地產(chǎn)基金多以債權(quán)類業(yè)務(wù)為主，管理人多為被動(dòng)管理，市場(chǎng)下行時(shí)受沖擊較大。目前，固定收益類的地產(chǎn)基金在逐漸式微，股權(quán)類主動(dòng)管理型地產(chǎn)基金將會(huì)是未來發(fā)展的趨勢(shì)。因?yàn)槭袌?chǎng)下行，開發(fā)商的開發(fā)、去化周期會(huì)拉長(zhǎng)，開發(fā)剛需類產(chǎn)品利潤(rùn)空間走低，這與私募基金的高資金成本是不匹配的。”

另一個(gè)趨勢(shì)是地產(chǎn)并購(gòu)基金。陳義楓表示，市場(chǎng)區(qū)域分化、去化速度放慢明顯，開發(fā)商會(huì)入不敷出，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)三種困境標(biāo)的，一是資產(chǎn)困境，資產(chǎn)所有者沒有能力繼續(xù)持有資產(chǎn)。二是項(xiàng)目困境，土地所有者沒有能力開發(fā)項(xiàng)目。三是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困境。對(duì)于房地產(chǎn)基金來說，并購(gòu)這些困境標(biāo)的安全邊際高，收益預(yù)期大。