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    昨日，由平安銀行主辦的“第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”在深圳舉行。這是自2013年以來(lái)，平安銀行連續(xù)三年籌辦的地產(chǎn)金融界年度盛會(huì)，而此次論壇以“新五年的穩(wěn)與變”為主題。

    目前中國(guó)房地產(chǎn)投資正在大幅回落，而今年深圳的樓市卻表現(xiàn)搶眼。深圳商報(bào)記者 薛云麾 攝

昨日，由平安銀行主辦的“第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”在深圳舉行。這是自2013年以來(lái)，平安銀行連續(xù)三年籌辦的地產(chǎn)金融界年度盛會(huì)，而此次論壇以“新五年的穩(wěn)與變”為主題。

在該論壇上，雖然與會(huì)的專家指出了目前中國(guó)房地產(chǎn)投資正在大幅回落，人民幣匯改或給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)一定沖擊等問(wèn)題，但在他們看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”期間仍有重大發(fā)展機(jī)遇，行業(yè)整體將在改革創(chuàng)新與穩(wěn)定發(fā)展中實(shí)現(xiàn)格局重構(gòu)。

房地產(chǎn)投資明年或現(xiàn)底部

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴認(rèn)為， “十三五”時(shí)期，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)可能很難有強(qiáng)勁的反彈，即大家所謂的“V”型反彈。但如果明年經(jīng)濟(jì)能夠回穩(wěn)，后年、大后年經(jīng)濟(jì)能夠在此基礎(chǔ)上平穩(wěn)地增長(zhǎng)、或者輕微地回升，則“是可以預(yù)期的”。所以經(jīng)濟(jì)走勢(shì)總體上應(yīng)該是“L”型的，而不是“V”型的走勢(shì)。

“投資里面三大板塊，房地產(chǎn)投資正在大幅回落，”王一鳴隨后列出了一組數(shù)據(jù)，“我們可以看到，房地產(chǎn)投資2000年到2013年年均增長(zhǎng)率均為24%，今年前三季度卻下降到2.6%，今年前10月下降到2%。其中9、10月還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。我認(rèn)為，房地產(chǎn)投資接下來(lái)可能還會(huì)有一個(gè)放緩的過(guò)程，估計(jì)明年可能是一個(gè)底部，房地產(chǎn)投資到了明年可能會(huì)相對(duì)的回穩(wěn)。”

同時(shí)他指出，鋼鐵、煤炭、油氣、有色、建材這五大行業(yè)目前產(chǎn)能過(guò)剩的局面也較為嚴(yán)重，而且這五大行業(yè)與房地產(chǎn)有相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性?！八裕绾斡行У鼗膺@些過(guò)剩產(chǎn)能是經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的重要條件”。此次，他認(rèn)為，還需要新的動(dòng)力成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要力量，能夠替代傳統(tǒng)動(dòng)力的衰竭?！暗覀円惨吹?，新動(dòng)力的成長(zhǎng)還需要相當(dāng)?shù)倪^(guò)程，新舊動(dòng)力并存可能是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以后的一個(gè)基本特征。如果明年房地產(chǎn)投資能夠回穩(wěn)，過(guò)剩產(chǎn)能的退出能夠采取實(shí)質(zhì)性舉措，新動(dòng)力的成長(zhǎng)能夠進(jìn)一步加快，那我覺(jué)得明年很可能是經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的一個(gè)重要年份”。

不過(guò)，王一鳴也指出，經(jīng)濟(jì)下行既是挑戰(zhàn)，更是一個(gè)機(jī)遇。他認(rèn)為，越是面臨經(jīng)濟(jì)下行的壓力，越是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)?！拔覀円煤眠@次經(jīng)濟(jì)下行的壓力來(lái)加快行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快資產(chǎn)的重組，加快行業(yè)的轉(zhuǎn)型來(lái)培育未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力。”

他再次強(qiáng)調(diào)了，在“十三五”時(shí)期，尤其是明年和后年，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)非常重要的關(guān)鍵期?！八?，不要期望明年是不是經(jīng)濟(jì)就能夠強(qiáng)勁地回升，市場(chǎng)又能恢復(fù)了，房地產(chǎn)業(yè)又會(huì)重新擴(kuò)大規(guī)模。我覺(jué)得明年和后年是一個(gè)很重要的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的回暖，對(duì)大部分房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)商清庫(kù)存的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量把庫(kù)存消耗掉，而不是擴(kuò)大投資規(guī)模的機(jī)會(huì)，我們要把握好當(dāng)前市場(chǎng)適度回暖的時(shí)機(jī)來(lái)出清庫(kù)存”。

明年是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要關(guān)口

“2016年，作為‘十二五’收官和‘十三五’開(kāi)局的重要節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)也迎來(lái)了轉(zhuǎn)型的重要關(guān)口。”平安銀行行長(zhǎng)邵平在論壇的開(kāi)幕致辭中說(shuō)。

邵平指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了兩個(gè)重要的階段。從1998到2013年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速“奔跑”了15年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年均增速達(dá)到23.08%，高出GDP平均增速13.5個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重更達(dá)到14.46%，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用由此可見(jiàn)一斑。但自2014年以來(lái)，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，房?jī)r(jià)高企、庫(kù)存增高、投資下滑、區(qū)域嚴(yán)重分化等現(xiàn)象加劇，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入“白銀時(shí)代”，后期需應(yīng)對(duì)“高庫(kù)存去化”和“新動(dòng)力培育”兩個(gè)難關(guān)。

他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“新五年”的大局，將是由“快”向“穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變?！霸谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入‘穩(wěn)’發(fā)展的新階段，穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求變、穩(wěn)中求新，將是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)五年的核心任務(wù)?！?

“大環(huán)境正在賦予房地產(chǎn)行業(yè)大格局，新轉(zhuǎn)變正在為行業(yè)注入新動(dòng)力，新業(yè)態(tài)正在催生新變革。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就像一棵樹(shù)苗，經(jīng)歷了過(guò)去15年的快速成長(zhǎng)，將逐步走向成熟階段，要枝繁葉茂，開(kāi)花結(jié)果，展現(xiàn)新的姿態(tài)，創(chuàng)造新的價(jià)值?！鄙燮綄?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如此描述。

匯改或給企業(yè)融資帶來(lái)沖擊

此外，在該論壇上，中國(guó)金融四十人論壇高級(jí)研究員、原國(guó)家外匯管理局國(guó)際收支司司長(zhǎng)管濤博士也談了人民幣匯改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

“首先一個(gè)基本判斷，811匯改過(guò)去三個(gè)月了，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒(méi)有產(chǎn)生什么明顯的影響。一線城市北上廣深房?jī)r(jià)走勢(shì)，從下半年開(kāi)始穩(wěn)步上揚(yáng)，跟匯率、跟資本流動(dòng)并沒(méi)有必然聯(lián)系?！惫軡赋?。

不過(guò)他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，不能忽略這種間接影響可能是客觀存在的。管濤指出，一方面，國(guó)內(nèi)很多房產(chǎn)企業(yè)在境外有很多外幣融資和人民幣融資?，F(xiàn)在由于人民幣匯率雙向波動(dòng)，在短期內(nèi)可能存在一種貶值調(diào)整的壓力，這個(gè)有可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的外幣融資可能會(huì)存在匯率風(fēng)險(xiǎn)，本幣融資在過(guò)去人民幣升值預(yù)期下，可能境外借人民幣成本是低的，但最近一段時(shí)間人民幣境外融資成本上升了甚至高于在岸市場(chǎng)融資成本，這可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)一定沖擊。

另一方面，他認(rèn)為，“如果人民幣匯率調(diào)整過(guò)于劇烈的話，也會(huì)對(duì)投資者市場(chǎng)信心帶來(lái)一定沖擊。有可能會(huì)造成短期內(nèi)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力，對(duì)于這方面我們要有思想上和措施上的準(zhǔn)備”。

因此，管濤給出的應(yīng)對(duì)建議是，除了主動(dòng)適應(yīng)和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)外，最關(guān)鍵的是控制好風(fēng)險(xiǎn)?！皡R率變化后，對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，境外融資不確定性增加，既可能帶來(lái)好的影響，也可能帶來(lái)壞的影響，我們應(yīng)該在情景分析基礎(chǔ)上做好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，盡量減少無(wú)謂的風(fēng)險(xiǎn)敞口”。