一線樓市中，深圳無(wú)疑是全國(guó)人民矚目的當(dāng)紅炸子雞。在今年房?jī)r(jià)和成交量保持高速增長(zhǎng)的情況下，明年深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)上漲？成為了購(gòu)房者和投資客最為關(guān)注的話題。

日前，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒發(fā)表的《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》演講，料點(diǎn)十足。他認(rèn)為：“深圳房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)為3.6-3.8萬(wàn)元/平，明年深圳新房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲。”

深圳房?jī)r(jià)合理區(qū)間在3.6-3.8萬(wàn)

深圳五洲賓館，一場(chǎng)“中國(guó)·深圳 大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)”上。劉志峰、馮俊、呂銳鋒、張文華、王鋒等大佬，及數(shù)十家主流房企代表悉數(shù)出席。

會(huì)上，王鋒就11月份深圳新房成交均價(jià)首破4.4萬(wàn)元/平做了分析。他認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)月漲上萬(wàn)元，主要是受區(qū)域結(jié)構(gòu)成交的影響，總體看各區(qū)域?qū)嶋H漲幅仍有限。

王鋒進(jìn)一步分析，11月份原特區(qū)內(nèi)物業(yè)成交占比達(dá)到了30%以上，遠(yuǎn)高于以往月份10%左右的比例，拉動(dòng)深圳房?jī)r(jià)的整體上漲，而深圳房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)為3.6-3.8萬(wàn)元/平。

今年，隨著深圳住房市場(chǎng)成交量的翻倍增長(zhǎng)，新房和二手房?jī)r(jià)格大幅上漲，截止11月底，可比房?jī)r(jià)漲幅比年初上漲了近30%。王鋒認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)的大幅上漲，是2010年以來(lái)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)壓制的集中釋放和補(bǔ)漲，短期內(nèi)深圳房?jī)r(jià)不會(huì)再有這樣大幅上漲的勢(shì)頭了。

但是，王鋒也認(rèn)為，由于深圳住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的根本性原因（商品住房供應(yīng)少、存量?。?，加之未來(lái)住房市場(chǎng)需求仍比較大，故房?jī)r(jià)仍會(huì)保持一定幅度的上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)明年全年深圳新建商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲。

明年深圳將批售7萬(wàn)套新房

深圳市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，深圳全市商品住房累計(jì)批售面積611.98萬(wàn)平；成交面積為593.24萬(wàn)平；二手住宅成交面積為936.1萬(wàn)平。

深圳過(guò)去5年每年購(gòu)房需求約20萬(wàn)套，但由于新建商品住房每年供應(yīng)能力有限僅五六萬(wàn)套左右，使得多數(shù)購(gòu)房需求需要通過(guò)二手住房市場(chǎng)、周邊城市市場(chǎng)，以及本市法外市場(chǎng)（小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等）等予以解決，本市住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊張狀態(tài)。

至于明年深圳究竟能賣(mài)掉多少套房？王鋒也給出預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)全年新建商品住房銷(xiāo)售量增幅在5%以內(nèi)，規(guī)模在7萬(wàn)套左右。

二手房市場(chǎng)，由于存量商品住房在全市住房總存量中占比較低（套數(shù)僅占12.4%）且多數(shù)為居民自住，二手市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)潛力越來(lái)越小；此外，今年前11個(gè)月二手市場(chǎng)的大規(guī)模成交（已超過(guò)11萬(wàn)套）及高價(jià)位壓制，已經(jīng)造成近期二手市場(chǎng)成交量下滑，預(yù)計(jì)明年全年二手住房成交量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅在10%左右，全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)9-10萬(wàn)套。

王鋒預(yù)計(jì)，未來(lái)5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)?！懊髂晟钲谏唐纷》颗哿吭龇?/span>10%左右，規(guī)模在7萬(wàn)套左右，城市更新的推進(jìn)將加大住房市場(chǎng)的供應(yīng)力度。”

明年初中國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

“房地產(chǎn)投資正在進(jìn)入一個(gè)重要的歷史拐點(diǎn)！”王鋒坦言，接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)投資增速將持續(xù)回落，明年初將會(huì)歸0甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)負(fù)增長(zhǎng)什么時(shí)候變成正增長(zhǎng)，可以認(rèn)為房地產(chǎn)投資基本觸底了。

“房地產(chǎn)觸底以后，基本上高投資也就觸底，高投資觸底后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一輪的底也基本算是探著了?！蓖蹁h大膽預(yù)測(cè)，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度可能為6.5%左右，深圳的GDP增幅仍將在8-9%之間。

深圳市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資自2014年起，連續(xù)22個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。目前，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至2%，而這也是從1998年房改以來(lái)中國(guó)經(jīng)歷的最差投資數(shù)據(jù)之一。

王鋒表示，城鎮(zhèn)居民住宅的歷史需求峰值是1200到1300萬(wàn)套住房，這個(gè)數(shù)值2013年已經(jīng)達(dá)到了，達(dá)到以后這個(gè)總量走平，然后逐步下降，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)投資增速。

“隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑、深圳土地供應(yīng)緊縮、城市更新難度加大等問(wèn)題，2016年全年深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度會(huì)在20%以內(nèi)?！蓖蹁h認(rèn)為。