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一、人口紅利逐步消失，地價高企壓縮企業(yè)利潤

      人口是影響住房市場需求量的重要因素之一。人口出生率銳減，勞動力供給相對縮減，房地產(chǎn)行業(yè)波動將有所放大。數(shù)據(jù)顯示，我國人口出生率自1987年后開始穩(wěn)步下滑，此后基本穩(wěn)定在1.2%左右。每年出生人口也從過去的2000萬左右下降至1600萬左右。而城鎮(zhèn)化率自2010年基本達到50%后增速也有所放緩。盡管“二胎政策”放開，人口出生率會有所回升，但要扭轉人口增速放緩的趨勢仍需5-10年。由此可見，人口和城鎮(zhèn)化放緩的趨勢已不能夠支持房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展。

      根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的城鎮(zhèn)存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年城鎮(zhèn)常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。2010年后，我國每年竣工的住宅面積均超過10億平米，據(jù)此估算，到2015年末，我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房可能會達到1.1套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的需求峰值就會到來。

      我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，市場已經(jīng)基本成熟，市場容量趨于飽和，規(guī)模增長進入乏力狀態(tài)。2013年房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模達到峰值13.06億平米，銷售額達到8.14萬億元。2014年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較快調整，銷售面積、銷售額也出現(xiàn)了不同程度的下降。

      2015年以來，市場進入全面低位調整期。持續(xù)的貨幣寬松政策促進大量資金流入一線城市，推動一線城市地價高速上行、地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)新供土地樓面價高過當期商品房均價的狀況，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象正在愈演愈烈。而二、三線城市由于庫存壓力驟升，房企拿地意愿減弱，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1.3%，增速不斷收窄。

      隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模達到峰值后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨長期拐點到來以及凈利潤下滑的壓力。數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企毛利率從2012年開始下降，直至今年三季度已經(jīng)跌至29.0%；凈利潤率則從2011年就開始下降，目前已經(jīng)跌至8.5%。在利潤下降的壓力之下，房企過去的盈利模式將難以為繼，房企跨界轉型拓展第二主業(yè)意愿更加強烈，轉型成為眾多房企共同的選擇，用以尋求新的利潤增長點來維持企業(yè)的運轉。

二、財富配置需求漸變，地產(chǎn)金融屬性日漸凸顯

      隨著房地產(chǎn)市場的深度調整，同時宏觀經(jīng)濟景氣和財富增長出現(xiàn)了四年來的首次背離，國內居民家庭財富配置也在發(fā)生變化。在過去的幾十年中，國內居民財富管理先后經(jīng)歷了存款時代和地產(chǎn)時代。2014年，居民來自房地產(chǎn)的財富占比首次降至40%以下，而金融資產(chǎn)首次成為居民財富增量的主要來源，這意味著我們正將進入一個新的時代。

      數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，國內居民家庭對不動產(chǎn)的投資意愿一直處于低位徘徊。9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，加大了金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。

      隨著開發(fā)量的飽和、行業(yè)集中度的提高，房地產(chǎn)從高速無風險的普贏階段進入以專業(yè)獲取利潤階段，至此房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的屬性也將日趨增強。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個土地屬性與金融屬性此消彼長的領域，自2014年以來，土地屬性漸漸褪去，隨之而來的便是金融屬性正逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向上的未來動力。金融業(yè)務具有廣闊的空間，而“金融”已成為2015年房地產(chǎn)行業(yè)最為熱門的詞匯。新常態(tài)下，房價不再能維持以往的增速，地價和融資成本卻不斷攀升，房企不得不開始尋求金融創(chuàng)新，采用各種模式參與到金融行業(yè)。以REITs、并購基金等為代表的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品將逐步占據(jù)市場主流。

      根據(jù)世界銀行的房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，當人均GDP超過15000美元時，將全面開啟CBD復合商業(yè)的黃金時代；當人均GDP超過25000美元時，房地產(chǎn)將蛻變成為金融業(yè)，并最終成為金融衍生品，成為大眾化理財?shù)囊环N渠道。目前美國的房地產(chǎn)已進入這一階段，可以說美國房地產(chǎn)實質上屬于金融業(yè)?，F(xiàn)階段中國一線城市人均GDP已日漸逼近25000美元的標準，也就是說，扎堆進入一線城市房地產(chǎn)企業(yè)，并不需要規(guī)模取勝，而可以率先選擇通過資本運作、財務杠桿、發(fā)行債券等金融創(chuàng)新來獲得贏利。

三、金融突破成主流，輕資產(chǎn)模式引領新方向

      步入2015年，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間漸漸萎縮，就美國、日本成熟市場來看，地產(chǎn)行業(yè)的轉型將是必然趨勢。雖說房企轉型并不易，但對于需要面臨可持續(xù)性挑戰(zhàn)的行業(yè)來說，不轉型便意味著“溫水煮青蛙”。長期以來，融資能力一直是房企核心競爭力之一，同時房企十分熟知資金的籌集，以及各種社會資金融通環(huán)節(jié)，而且，金融行業(yè)本身可以吸納更多的資金。金融作為房企最熟悉的方向，也將成為眾多轉型方案中的最佳選擇。

      就房企積極布局“大金融”的多元化發(fā)展戰(zhàn)略來看，基本表現(xiàn)為：一是成為布局金融全牌照類型企業(yè)。因金融牌照獲取難度相對較大，目前部分房企還只為參股或兼并收購銀行、證券公司、保險公司等擁有金融牌照的公司。其目的在于借助成熟的金融平臺開展資本運作，以求獲取穩(wěn)定投資收益，拓寬融資渠道。

      二是打造全新的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式。時下，在互聯(lián)網(wǎng)大潮的沖擊下，房企開始摒棄傳統(tǒng)增長路徑，尋找新的增長點。通過這種模式可以更加直觀的讓資金作為銜接開發(fā)商和購房者的鏈條。就目前來看，房企涉足互聯(lián)網(wǎng)金融主要依靠第三方平臺，依附性較強。短期來看，多數(shù)業(yè)務仍集中在預售資金、銷售收入、應收賬款、企業(yè)融資等中短期投資項目，仍處謹慎探索階段。長期來看，未來房地產(chǎn)金融化市場，不會脫離主營業(yè)務，但也很難單獨拆分上市，要迎來市場的藍海，仍需度過一段艱辛的探索階段。

      三是“房地產(chǎn)+基金”轉身輕資產(chǎn)模式。以歷史規(guī)律來看，當房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場就將會出現(xiàn)房地產(chǎn)基金。在國外，房地產(chǎn)基金已然成為居民資產(chǎn)配置中非常重要的組成部分。目前中國龐大的存量物業(yè)基數(shù)，決定了行業(yè)必將走上這條道路。這種通過基金持有物業(yè)，房企負責運作管理的輕資產(chǎn)模式已逐漸被眾多房企認可和實踐。10月19日，《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》出爐，意味著中國REITs可能會進一步普遍化，尤其是優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)類REITs。隨著REITs的逐漸開放，房企基金化試水將進一步加快。

      此外，并購基金也是值得房企嘗試的領域。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為176宗，涉及金額為1600億元，幾乎相當于2014年全年的并購交易價值。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的馬太效應日益明顯。綜合實力強的房地產(chǎn)龍頭憑借資金優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢快速擴張，強者恒強的格局形成，市場集中度不斷提升。而小型房企經(jīng)營壓力巨大，有些被迫出售資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)并購重組已成趨勢。并購起到了加快行業(yè)整合，促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰的積極作用。

四、擁抱新常態(tài)，地產(chǎn)基金伴轉型獲生機

      伴隨著房地產(chǎn)政策調整、大資管格局、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略等新形勢的出現(xiàn)，地產(chǎn)基金行業(yè)也需要根本性的變革，加上內部和外部市場競爭愈演愈烈，更多類型的資產(chǎn)管理機構進入市場，促使房地產(chǎn)基金行業(yè)分化漸趨明顯，投資策略、投資方式日趨專業(yè)化。從行業(yè)本身的發(fā)展角度看，地產(chǎn)基金將伴隨房企轉型迎來新的發(fā)展機遇。

      目前，房地產(chǎn)行業(yè)已告別單邊牛市進入一個全新的階段，房企也已正視存量市場的存在，同時加上資金流動性壓力凸顯，使得不少企業(yè)、項目以及資產(chǎn)面臨困境，產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質資產(chǎn)的交易機會。特殊時期，房地產(chǎn)基金可利用其操作的靈活性，集合社會各類資金收購或協(xié)助收購陷入危機的相關資產(chǎn)，結合相應的優(yōu)勢資源，對其進行優(yōu)化管理或進行物業(yè)再改造，提升其價值，并擇機出售，使投資人獲益并實現(xiàn)雙贏；甚至可以嘗試將企業(yè)資產(chǎn)重組、行業(yè)并購，包括上市公司的借殼等方式運用到房地產(chǎn)基金中去?？梢哉f，并購將成為房地產(chǎn)基金新的方向。

      房地產(chǎn)基金，正在從一個簡單的資金投入者的角色慢慢過渡到“資本運營商”的復合定位。作為一家具備優(yōu)異大類資產(chǎn)配置能力的多元化資產(chǎn)管理集團，長富匯銀積極探索并發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務，與百強房企、地方政府等在內的各方進行接洽，積極尋找有發(fā)展?jié)摿Φ幕A資產(chǎn)。2016年，我們仍將通過投資理念和交易方式的創(chuàng)新，最快、最好地滿足融資企業(yè)和投資者的需求，不斷提升企業(yè)的主動管理能力，實現(xiàn)“專業(yè)化、品牌化”擴張。