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滬、深、漢、寧四城昨日連出樓市調(diào)控政策，雙雙提高購(gòu)房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例，象征著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開(kāi)序幕。

2月份，上海新建商品住宅價(jià)格較上月上漲2.6%，在“北上廣深”四城市中，僅次于房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)4.1%的深圳。

上海市委書(shū)記韓正6日在北京表示，上海樓市最近出現(xiàn)了非理性的過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，這種情緒抬高了房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)調(diào)控。

韓正此次表態(tài)，讓上海成為“北上廣深”四個(gè)一線城市中，首個(gè)明確表示調(diào)控過(guò)熱樓市的城市。結(jié)合同期深圳市委書(shū)記馬興瑞“出手解決市場(chǎng)失靈”的表述，可以看出，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控即將在一線城市率先拉開(kāi)序幕。

3.25值得記錄的一天

僅僅過(guò)了半個(gè)多月時(shí)間，滬深兩城相繼在同一天（3月25日）發(fā)布了調(diào)控政策，深圳更是連夜發(fā)文。其中，外地戶口繳納社保年限上?！?改5”、深圳“1改3”；二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%，深圳是認(rèn)貸認(rèn)房（有條件）首套首付比例3成提升至4成。

其實(shí)在25日，上午上海出臺(tái)新政之后，央行上海分行和上海銀監(jiān)局的明確細(xì)則、央行南京分行和江蘇銀監(jiān)局的明確細(xì)則、武漢公積金調(diào)整（最高額度由60萬(wàn)下調(diào)為50萬(wàn)）等多城市多部門(mén)的政策接踵而至，直至當(dāng)天深夜深圳市新政落地。

如此多的城市統(tǒng)一時(shí)間調(diào)控房市讓2016年3月25日注定成為房地產(chǎn)行業(yè)值得記錄的一天。

億翰智庫(kù)張化東對(duì)此表示：

第一點(diǎn)，從中央層面已經(jīng)取得高度一致，并且很有可能兩會(huì)期間，央行、銀監(jiān)會(huì)以及各省市領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了充分的溝通，做了充分的預(yù)案。

第二點(diǎn)，因城施策更為明顯，城市之間存在顯著差別，去庫(kù)存依然是政策指向。一線城市和熱點(diǎn)的二線城市未來(lái)都會(huì)出臺(tái)政策，此外的城市不排除會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的刺激政策，畢竟地產(chǎn)保經(jīng)濟(jì)的大邏輯還在。

第三點(diǎn)，金融地產(chǎn)的安全性受到高度重視，進(jìn)行統(tǒng)一的描述，由央行和銀監(jiān)部門(mén)統(tǒng)管，力度可能空前。

第四點(diǎn)，廣州是最值得關(guān)注的城市。畢竟此前廣東省出臺(tái)了刺激政策，雖然廣州基本被排除在外，但依然具有一個(gè)適度寬松的環(huán)境。廣州市的政策出臺(tái)是大概率，其與北上深的政策差異很可能是本輪因城施策政策特征顯著體現(xiàn)。

第五點(diǎn)，基本政策出臺(tái)均在預(yù)期之中，市場(chǎng)從兩會(huì)之前已經(jīng)開(kāi)始消化影響。

他還認(rèn)為，此后一線城市房?jī)r(jià)高位震蕩，二線城市將成為領(lǐng)跑者，三四線城市分化與筑底。

張化東的結(jié)論代表了目前社會(huì)上普遍的觀點(diǎn)，即連環(huán)新政出臺(tái)后，短期內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)爆漲得到相對(duì)遏制，泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，但投資/投機(jī)客可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。不過(guò)對(duì)于一線城市爆炒的火力都沒(méi)有帶動(dòng)起的三四線房地產(chǎn)，未來(lái)一線樓市降溫對(duì)其可能是“雪上加霜”。

“政策風(fēng)向”的轉(zhuǎn)變

如果經(jīng)常關(guān)注新聞，其實(shí)近幾年可以感受到，“房地產(chǎn)調(diào)控”一詞離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被定義為進(jìn)入了“后調(diào)控時(shí)代”。

上海政合企業(yè)管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)吳其倫分析認(rèn)為，近幾年，政府之所以不再調(diào)控房地產(chǎn)，原因不外有三，一是之前的房地產(chǎn)調(diào)控深受詬?。欢窍Ｍ袌?chǎng)的問(wèn)題用市場(chǎng)方式解決；三是高層對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略思維出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

他表示，經(jīng)過(guò)幾年的“無(wú)為而治”，盡管對(duì)于政府的質(zhì)疑聲音少了，可房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾沒(méi)有得到緩解，房?jī)r(jià)上漲壓力日漸增大，房地產(chǎn)庫(kù)存畸高。在2015年經(jīng)濟(jì)增速下滑的大環(huán)境下，高層發(fā)起了化解庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，有關(guān)部委及地方政府開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)消費(fèi)刺激政策。

在消費(fèi)刺激政策的推動(dòng)下，各地樓市快速反彈。可令人意外的是，幾乎沒(méi)有出臺(tái)刺激政策的一線城市房?jī)r(jià)竟然領(lǐng)漲，其漲幅遠(yuǎn)超出臺(tái)很多刺激政策的三四線城市。

中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)近期開(kāi)啟“狂奔模式”。1月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，一線城市政府領(lǐng)導(dǎo)終于坐不住了，其開(kāi)啟調(diào)控的表態(tài)不僅僅是迫于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，恐怕也是得到了高層的授意。

“政策風(fēng)向確實(shí)變了，”因常爆出猛料而知名的新浪博主曹山石表示，但要看哪些城市有泡沫的話，人們往往只從收入、人口等方面分析房?jī)r(jià)，但現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房者還會(huì)考慮資源配置。

風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控效果

他援引中信證券上周五發(fā)布的研報(bào)《深圳遇上曼哈頓：樓市風(fēng)險(xiǎn)知多少》總結(jié)稱(chēng)，通過(guò)對(duì)北上廣深、紐約、東京和倫敦這七個(gè)城市在教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)和城市公共交通四方面因素的比較，假設(shè)這四種資源對(duì)購(gòu)房者吸引力相同，京滬廣深四個(gè)城市中，深圳相對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)接近紐約、倫敦，而北京則排名靠后。若再加上空氣質(zhì)量、相對(duì)收入、相對(duì)年輕化人口，綜合考慮這七個(gè)因素來(lái)判斷，國(guó)內(nèi)一線城市當(dāng)中，深圳房?jī)r(jià)排名最高，接近東京。

曹山石表示，過(guò)去幾年萬(wàn)科總裁郁亮在機(jī)構(gòu)路演時(shí)，一直有一個(gè)觀點(diǎn)，紐約是全球地產(chǎn)的錨，現(xiàn)在上海北京東京倫敦都基本接近紐約。一般在泡沫發(fā)生時(shí)，泡沫頂?shù)膯蝺r(jià)歷史經(jīng)驗(yàn)是紐約的3倍。按這個(gè)觀點(diǎn)，真要談泡沫破裂估計(jì)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)到20萬(wàn)一平。中信證券也表示，四大一線城市中泡沫風(fēng)險(xiǎn)最高的其實(shí)是深圳。

雖說(shuō)房產(chǎn)市場(chǎng)中有投機(jī)行為，但不可否認(rèn)的是“剛需”也仍非常強(qiáng)烈。中國(guó)網(wǎng)評(píng)論員譚浩俊稱(chēng)，目前的調(diào)控政策是抬高非本地戶籍人員的購(gòu)房門(mén)檻，實(shí)際上，可能會(huì)遏制掉相當(dāng)一部分的剛性需求，使相當(dāng)一部分外地人沒(méi)有條件購(gòu)買(mǎi)住房。而遏制房?jī)r(jià)上漲的落腳點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)放在對(duì)不規(guī)范行為的規(guī)范上，而不是對(duì)剛性需求的控制上。

《華夏時(shí)報(bào)》網(wǎng)副總編程凱的評(píng)論也認(rèn)為猛壓需求的地產(chǎn)調(diào)控可能不靠譜。他表示，被人稱(chēng)作“猛藥”的政策還是偏軟，因?yàn)閮H僅就是減少了需求和需求能力，而這些需求還會(huì)有辦法變相操作，因?yàn)檎娴氖怯行枨?。在沒(méi)有見(jiàn)到北上廣深出臺(tái)加大供地的政策之前，供給是不會(huì)發(fā)生變化的。所以，北上廣深的商品房供求關(guān)系，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，一點(diǎn)也沒(méi)有發(fā)生變化。

程凱認(rèn)為，對(duì)于一線大城市，只有一個(gè)辦法可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，那就是多推地。“政府這邊一點(diǎn)一點(diǎn)地放出來(lái)，短時(shí)間內(nèi)永遠(yuǎn)都造成供不應(yīng)求的局面，然后就這樣一直供不應(yīng)求下去了，”程凱稱(chēng)，就算是中心的老城區(qū)，其實(shí)也有大量的城中村等待被“解放”出來(lái)。

智堡網(wǎng)創(chuàng)始人朱塵也認(rèn)為，如今的調(diào)控難以起長(zhǎng)期作用。他援引新加坡的案例，稱(chēng)2006年獅城出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的調(diào)控房?jī)r(jià)措施，力度強(qiáng)于上海今日的“最嚴(yán)調(diào)控”，但結(jié)果房?jī)r(jià)上漲幅度依然相當(dāng)可觀。調(diào)控措施的有效性存疑。而中國(guó)政府的財(cái)政收入依賴土地買(mǎi)賣(mài)，使得其調(diào)控更像是隔靴搔癢，往往會(huì)出現(xiàn)越調(diào)越高的現(xiàn)象。