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9月30日至10月6日凌晨，短短七天時(shí)間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海共計(jì) 16個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。

珠海今日凌晨發(fā)文“接棒”調(diào)控樓市，即日起限購(gòu)限貸。而昨日晚間，距深圳公布“全球最嚴(yán)”限購(gòu)令只有24小時(shí)，南京樓市調(diào)控再次升級(jí)：

（一）對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

（二）本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購(gòu)1套住房。

（三）進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。

按照市政府最新調(diào)控要求，經(jīng)江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)相關(guān)差別化住房信貸政策作出如下進(jìn)一步要求：

1．居民家庭首次購(gòu)買普通住房（指從未購(gòu)置過(guò)住房），按照國(guó)家政策，最低首付款比例不低于30%。

2．對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

3．居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

不僅如此，南京還將加大土地供應(yīng)，年底前上市100公頃住宅用地，并決定在2016-218年期間合計(jì)退出1590公頃宅用地。

就在南京新政出臺(tái)一小時(shí)后，廈門市也發(fā)布樓市調(diào)控政策，將限購(gòu)面積從144平米提高到180平米，外地戶籍購(gòu)房門檻提高。

至此，短短6天時(shí)間，已經(jīng)有16座城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政：

深圳：重啟“90/70”政策；市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房

南京：市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；2套房首付提至8成

廈門：限購(gòu)面積從144提高到180平，外地戶籍購(gòu)房門檻提高

廣州：2套房首付不低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款

北京：重啟“90/70”政策；2套房為非普通自住房首付至少七成

天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區(qū)域購(gòu)房，其商業(yè)貸款首付比例也提高至40%

蘇州：戶籍居民有三套房者，不得再買房；房企價(jià)格過(guò)高將被約談

成都：分區(qū)域限購(gòu)，二套房首付比例不低于40%；部分區(qū)域單人只能新購(gòu)一套房

鄭州：擁有兩套房者限購(gòu)180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

珠海：本地限購(gòu)3套外地限購(gòu)1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

濟(jì)南：購(gòu)買首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暫不得再購(gòu)房

無(wú)錫：二套房首付比例提至40%，非本市戶籍限購(gòu)二套房，對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)

合肥：在市區(qū)范圍內(nèi)，第三套禁購(gòu)，首套房首付比例調(diào)整為30%

武漢：漢陽(yáng)等區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)限貸，本地戶口居民購(gòu)房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁貸

佛山：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證

南寧：商品房實(shí)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)

*90/70政策：即新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

首先，這肯定不是跟風(fēng)，各地的政策如此密集集中的釋放。

這證明了，這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，而是在高層全面施壓下的集體舉動(dòng)，從各地集中的3天時(shí)間全面出臺(tái)政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。

其次，總結(jié)政策力度，這一次除了北京、深圳、合肥、蘇州以外，其他城市的政策力度遠(yuǎn)未恢復(fù)到2014年930之前。

但政策依然肯定會(huì)影響成交快速下調(diào)，除此之外，對(duì)于之前積極釋放信貸的銀行來(lái)說(shuō)，將提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，如果疊加信貸的收緊，房?jī)r(jià)的調(diào)整從四季度開(kāi)始也將可以預(yù)期。

第三，綜合各地政策打分。從嚴(yán)格程度看，因?yàn)橐怀且徊?，所以各地調(diào)控政策力度不一。

最嚴(yán)格城市排序：

1、100分，最嚴(yán)格：北京

限貸政策：90分

限購(gòu)政策：100分

限價(jià)政策：100分

供應(yīng)政策：100分

北京：二套房為非普通自住房首付至少七成，重啟90/70政策

購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。住宅用地供應(yīng)方面，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，增加供應(yīng)量，自住房繼續(xù)開(kāi)閘。

2、100分，最嚴(yán)格：深圳

限貸政策：100分

限購(gòu)政策：95分

限價(jià)政策：90分

供應(yīng)政策：90分

深圳市戶籍單身（含離異）限購(gòu)1套房,非深圳市戶籍要滿五年社保，限購(gòu)一套。無(wú)房無(wú)貸款記錄首套首付比例最低30%,無(wú)房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。

恢復(fù)7090政策，加大住房用地供應(yīng)力度。通過(guò)加快落實(shí)“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)目標(biāo)，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務(wù)，解決近期和中長(zhǎng)期市場(chǎng)供求矛盾。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受主管部門對(duì)商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格的指導(dǎo)；對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受價(jià)格指導(dǎo)的企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令整改。

3、70分，合肥

限購(gòu)：市區(qū)（不含四縣一市）實(shí)行限購(gòu)，市區(qū)兩套及以上住房者暫停購(gòu)買。外地人需提供1年社保或納稅證明，首付30%。

首套房貸款首付比例30%，二套房無(wú)貸首付40%，二套房有貸首付50%

一次購(gòu)房記錄貸款已結(jié)清，首付40%，未結(jié)清50%

購(gòu)買第3套住房，停發(fā)住房公積金貸款；停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)辦理；停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

年內(nèi)將在市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭(zhēng)全年全市居住用地供應(yīng)超10000畝。主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于５０％。

限價(jià)6個(gè)月上漲不得超過(guò)1%。

4、60分，蘇州

非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)繳納 1 年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)

實(shí)施限購(gòu)措施城市首次購(gòu)房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。

對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%。

實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。

5、其他城市力度有限：50-10分

綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示， 未來(lái)，福州、東莞、石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，限購(gòu)可能性仍非常大。

對(duì)于此輪密集出臺(tái)的樓市限購(gòu)政策，有專家認(rèn)為：雖然市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察，但預(yù)示著新一輪調(diào)控收緊開(kāi)始。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始，可以說(shuō)覆蓋面非常廣泛。這一輪限購(gòu)政策，針對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開(kāi)始收緊，意味著房?jī)r(jià)管控從過(guò)去的一線開(kāi)始全面蔓延到二線城市。他預(yù)計(jì)樓市持續(xù)高溫的態(tài)勢(shì)很可能從北京開(kāi)始降溫。

分析師集體預(yù)警

海通宏觀的姜超老師終于抽刀了。

9月15日，姜超老師是這么說(shuō)的：滿眼都是房貸。

9月23日，姜超老師又說(shuō)：中國(guó)居民房貸杠桿真的不低了！

后來(lái)，姜超老師干脆說(shuō)：“2016年或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂”！

中信建投“周期天王”周金濤也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，或于2017-2019年步入下行期：

曾在2015年預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍”的方正證券任澤平老師，今年也明確轉(zhuǎn)變態(tài)度，他預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)有3種可能，不羅列了，反正沒(méi)有漲的。

在十一期間樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)后，任澤平又點(diǎn)評(píng)稱，雖然中長(zhǎng)周期視角下，中國(guó)房地產(chǎn)尚有基本面支撐，但本次房地產(chǎn)調(diào)控可能是各地落實(shí)最新中央精神，房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。

官媒釋放重大信號(hào)

9月底，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章：《失去奮斗 房產(chǎn)再多我們也將“無(wú)家可歸”》，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。十一期間，為了配合樓市調(diào)控組合拳，人民日?qǐng)?bào)再度發(fā)布文章：《3天9連擊，中國(guó)樓市發(fā)出怒吼》。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

4日晚間，新華社也邀請(qǐng)權(quán)威專家就樓市政策進(jìn)行罕見(jiàn)解讀。權(quán)威專家表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

專家集體認(rèn)為，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退。因此，出臺(tái)調(diào)控措施的城市都劍指投資投機(jī)性需求。

海外媒體有話說(shuō)

BBC近日?qǐng)?bào)道稱，目睹中國(guó)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)而想到1637年荷蘭的“郁金香熱”。中國(guó)房市火爆表象背后的一個(gè)關(guān)鍵詞，就是借貸。作為刺激經(jīng)濟(jì)的一部分，銀行被鼓勵(lì)多放貸，在部分城市申請(qǐng)按揭貸款易如反掌。

報(bào)道稱，理論上講應(yīng)該是這樣一個(gè)過(guò)程：銀行借貸、人們用借來(lái)的錢買房，房產(chǎn)升值，業(yè)主感覺(jué)財(cái)富增加，消費(fèi)更大膽，經(jīng)濟(jì)由此繁榮，皆大歡喜。但是，靠債務(wù)推動(dòng)的增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是在業(yè)主無(wú)法還貸，銀行壞債增多，金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。

問(wèn)題在于更令人擔(dān)憂的不是住房按揭，而是企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

瑞信分析師陶冬認(rèn)為，房屋庫(kù)存、土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)等等因素都不重要。此時(shí)此刻的中國(guó)房市，分析的切入點(diǎn)應(yīng)該是金融屬性，而非居住屬性。

陶冬指出，暫時(shí)看不到房地產(chǎn)政策全面收縮的理由。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自生增長(zhǎng)動(dòng)力不足，政策刺激效果日衰，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定至關(guān)重要。其 次，地方財(cái)政面臨空前的挑戰(zhàn)，土地財(cái)政的大門沒(méi)有人敢關(guān)上。再者，房地產(chǎn)去庫(kù)存，是中央政府的既定方針，也是拆解金融隱患的必需，大家都等著炒作資金沖向三線城市解放住宅庫(kù)存。因此，政策指定者會(huì)通過(guò)地方政府限制房?jī)r(jià)過(guò)熱，但是應(yīng)該會(huì)引導(dǎo)資金流向三四線城市去庫(kù)存，而不是終結(jié)這輪牛市。

匯豐控股大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌和經(jīng)濟(jì)學(xué)家王菊、Aakanksha Bhat也認(rèn)為，房地產(chǎn)過(guò)熱并非全國(guó)普遍的現(xiàn)象，對(duì)于一二線城市，更嚴(yán)格的宏觀審慎政策是必要的，而三四線城市可能仍需要吸引買家。

匯豐指出，雖然按揭貸款在2016年增長(zhǎng)加快，但與其他亞洲新興國(guó)家相比，中國(guó)家庭負(fù)債水平仍然較低，因此選擇適合當(dāng)?shù)氐暮暧^審慎政策，比廣泛的貨幣緊縮政策更好。