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    高流拍、低溢價(jià)也難擋2018年賣地收入創(chuàng)新高。

    1月23日，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%。2018年全國(guó)土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.2%。賣地收入創(chuàng)新高，為地方在一般公共預(yù)算收入之外，再添更多可用的建設(shè)資金。

    “2018年土地使用權(quán)出讓收入同比增長(zhǎng)25%，該增幅相比2017年的40.7%有收窄。土地市場(chǎng)流拍增多也會(huì)對(duì)土地財(cái)政收入造成一定影響。但從土地使用權(quán)出讓收入/地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的比值來(lái)看，卻呈現(xiàn)了不斷上升態(tài)勢(shì)。2015-2018年該比值分別為85%、88%、90%和91%。這從側(cè)面也說(shuō)明，土地財(cái)政依賴癥其實(shí)還是在加大的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)。

    賣地收入創(chuàng)新高

    盡管土地市場(chǎng)熱度正在減退，但這無(wú)礙賣地收入創(chuàng)新高。

    財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2018年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入71372億元，同比增長(zhǎng)23.8%，其中土地使用權(quán)出讓收入65096億元，同比增長(zhǎng)25%。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，土地市場(chǎng)成交量上漲明顯，2018年賣地收入再創(chuàng)新高的確是事實(shí)，從財(cái)政部的數(shù)據(jù)來(lái)看，土地使用權(quán)出讓收入同比增長(zhǎng)25%，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)9.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積比上年增長(zhǎng)14.2%。因此無(wú)論是土地出讓的面積還是金額，2018年都創(chuàng)出新高。

    中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2018年賣地再創(chuàng)新高的原因在于：一是地方政府基于引導(dǎo)預(yù)期的考量，在庫(kù)存水平下行時(shí)積極供地，推動(dòng)土地市場(chǎng)供需規(guī)模走向高位；二是從結(jié)構(gòu)上看，創(chuàng)新高的決定性因素是三四線城市土地市場(chǎng)的活躍；三是企業(yè)前期經(jīng)過(guò)了高規(guī)模去化后本身就存在進(jìn)一步集中補(bǔ)庫(kù)存的需要。

    但需要注意的是，2018年賣地收入創(chuàng)新高并不代表土地市場(chǎng)高溫。賣地收入創(chuàng)新高同時(shí)土地流拍也在創(chuàng)新高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年全年，一二線城市住宅土地年內(nèi)土地流標(biāo)合計(jì)高達(dá)382宗，流標(biāo)宗數(shù)同比上漲167%，是最近6年來(lái)最高紀(jì)錄。另外，2018年一二線城市流標(biāo)的住宅地塊起價(jià)合計(jì)金額也高達(dá)1683億，同比上漲高達(dá)220%，刷新歷史紀(jì)錄。

    另外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，50大城市平均樓面價(jià)為2277元/平方米 ，相比2017年下調(diào)13.3%，這也是最近多年來(lái)首次出現(xiàn)土地價(jià)格明顯下調(diào)。另外，50大城市平均土地溢價(jià)率也在下調(diào)。50個(gè)城市中有47個(gè)城市出現(xiàn)了溢價(jià)率下調(diào)，占比高達(dá)94%。27個(gè)城市出現(xiàn)了平均樓面價(jià)下調(diào)，占比也高達(dá)54%。

    對(duì)此，張波表示，土地溢價(jià)率下降表明土地市場(chǎng)降溫明顯，雖然全年土地出讓收入同比增長(zhǎng)，但溢價(jià)率同步降低也是不爭(zhēng)事實(shí)。影響溢價(jià)率的因素包括政府行為，重點(diǎn)在土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，例如限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，另一個(gè)重要因素是房企對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期更為謹(jǐn)慎，包括限價(jià)等因素導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期。

    土地財(cái)政依賴癥

    作為構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的重要基石，土地財(cái)政一直備受詬病。但從2018年整體數(shù)據(jù)來(lái)看，各地方仍然難解土地財(cái)政依賴癥。從財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域主要涉及相關(guān)稅收和土地出讓收入等?？傮w上看，各類指標(biāo)以正增長(zhǎng)為主。而土地財(cái)政貢獻(xiàn)仍然占比很大。

    2018年全國(guó)一般公共預(yù)算收入超18萬(wàn)億元，增長(zhǎng)6.2%，賣地收入達(dá)到一般公共預(yù)算收入的35%。

    盡管調(diào)控嚴(yán)厲，但絕大部分城市土地市場(chǎng)活躍度不減。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從賣地金額來(lái)看，2018年，超過(guò)千億土地出讓金的城市有11個(gè)。其中，杭州（樓盤(pán)）賣地最高，金額達(dá)到2500億。另外，上海（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、北京、武漢（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、寧波（樓盤(pán)）、成都、天津（樓盤(pán)）10個(gè)城市賣地也達(dá)到了1000億以上。

黃瑜認(rèn)為，這種高賣地規(guī)模的是非常態(tài)性的。2019年三四線受棚改貨幣化安置比例調(diào)整因素影響整體量?jī)r(jià)下行壓力較大，房企拿地會(huì)趨向?qū)徤鳌６胤秸疄榱吮３之?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定也將適當(dāng)控制土地出讓節(jié)奏。

    但她也表示，從2018年的土地出讓數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)層面土地財(cái)政的依賴度處于合理水平，但部分城市土地財(cái)政依賴度仍然很高。我國(guó)許多城市一方面仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的階段，另一方面新房市場(chǎng)規(guī)模仍占絕對(duì)地位，這就給土地財(cái)政的出現(xiàn)提供了土壤。因此，土地財(cái)政跟我國(guó)整體的財(cái)稅制度、土地制度、城鎮(zhèn)化階段都是分不開(kāi)的。未來(lái)，進(jìn)一步健全地方稅收體系，強(qiáng)化稅收對(duì)城市建設(shè)的支持作用是緩解高土地財(cái)政依賴的改革方向之一。

    “目前來(lái)看，全國(guó)地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴度處于近十多年的偏高水平。土地出讓金占地方財(cái)政稅收的總比重，自2013年以來(lái)一直維持在百分之三十多的均值。目前來(lái)說(shuō)，土地出讓金是地方財(cái)政收入的主干。如果再加上地方房地產(chǎn)類的五類稅收（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、土地增值稅），則占到2017年地方財(cái)政收入的48%。按照今年的數(shù)據(jù)還會(huì)再高。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

    張波認(rèn)為，解決土地財(cái)政的根本出路在于，變“一次性土地出讓收入”為“房產(chǎn)持有型稅收”，換言之未來(lái)房地產(chǎn)稅全面落地，才是土地財(cái)政的解決之道。房地產(chǎn)稅不但有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”從根本上得到解決，而且還能有效保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，以此達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制的效果。

    住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，改變目前土地財(cái)政需要改革現(xiàn)在的土地制度，第一是在房地產(chǎn)稅的征收方面，能否逐步取代一部分的賣地來(lái)滿足地方政府需求；第二是土地供應(yīng)方面，為了滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，城鄉(xiāng)土地一體化也是勢(shì)在必行的改革；最重要的是調(diào)整財(cái)稅體制改革，地方政府滿足地方的財(cái)稅需求，改革減少不必要的行政開(kāi)支，減少對(duì)財(cái)政支出的擴(kuò)張。

    所以這不僅是房地產(chǎn)方面的問(wèn)題，也是財(cái)稅體制的改革。

（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）