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    今年一季度，一直延續(xù)到現(xiàn)在，房企在二三線城市掀起了搶地的高潮。

    4月24日，蘇州（樓盤）5塊地賣了135.7億，同一天華潤在大連（樓盤）花了31億拿下一幅宅地，溢價49%。

    4月23日，武漢（樓盤）10幅地塊賣了228億，平均溢價率為15.2%。而這其中，僅融創(chuàng)一家就拿下其中的4塊地。

    更早一點的4月19日，廈門（樓盤）島外的集美新城，中海地產以38.6億，樓面價30996元/平米的代價摘得一幅商住地塊。中海一直是房企中的穩(wěn)健派，這次高調拿地可謂給廈門樓市注入了以及強心針。廈門島外地價突破3萬，面粉刺激面包的現(xiàn)象非常明顯，當地各大在售項目紛紛收窄了房價折扣。以前有95折甚至8折的房子，但自4月19日以后，該折扣已經不見蹤跡。

    接下來的25/26日，合肥（樓盤）將要集中出讓37幅地塊，外界也非常關注。

    面粉決定面包?，F(xiàn)在面粉的價格加速上揚，這種壓力尚未傳導到面包上，而這正是當前樓市內在最大的壓力。

    實際上，4月份的土拍回暖不過是一季度高熱的延續(xù)。

    3月份，杭州濱江集團(002244)以總價52億拿下上城12號地塊，刷新杭州（樓盤）樓面價記錄的方式，蟄伏一年，現(xiàn)在宣告“王”者歸來。

    多家機構數據顯示，全國主要城市的土地溢價率至2017年以來一路走低，到2018年10月份左右觸及最低谷，大約在7%左右，但此后一直回升，到2019年3月份，土地平均溢價率已經超過了20%。整個一季度，全國300城土地成交量是在走低的，但溢價率仍在不斷走高。這其中，二三線城市貢獻甚大。

    為什么土地市場會重新熱起來，這是我們關心的。

    實際上，過去兩年多以來，全國各地為了遏制房企激進拿地，想出了各種辦法，比如給土地限價，再通過配建保障房，競自持面積，搖號等方式來決定土地歸屬。除了這些辦法之外，更是在房企拿地資金上做出諸多限制。比如，房企用于建設的融資，各種公司債、銀行貸款、信托等資金都不得用來買地，還有提高房企拿地資金中的自有資金比例，縮短房企付款周期等等。

    一系列措施讓房企拿地資金捉襟見肘，土地市場也隨之降溫，直到目前，上述各種條條框框都沒有明顯松動。

    那么問題來了，既然這些條條框框都沒有松動，為什么房企突然變得有錢了？

    對房企來說，除了各種融資來支撐購地款，另一大塊資金來源就是購房者。

    我想大家應該能感受到一點，剛剛過去的2018年，外界吐槽2018年蓋的房子是史上質量最差的房子，全國各地的房地產建筑工地，事故頻發(fā)，購房者收房環(huán)節(jié)維權此起彼伏，有的是因為裝修，有的是因為工程質量，有的是因為延期交房……

    這些現(xiàn)象的背后是全國大中型房企將高周轉發(fā)揮到極致，拿地開工預售三五個月就得走完，通過極致的高周轉，充分利用購房者的首付款，以及他們的房貸。此外，為了極致效率的回款，房企們還采取了各種策略來鼓勵購房者全款買房，或者篩選全款購房者來賣房子，甚至將應收賬款作為標的來再融資。這些變通方案，有的是合規(guī)的，有的則是違規(guī)的。

    從目前土地市場的表現(xiàn)來看，房企總歸是做到了“失之東隅收之桑榆”。而且對房企來說，這里還有一個“剪刀差”可以賺。2018年以來，土地是相對便宜的，但房價依然是在漲的。銷售回款可以支撐房企能拿更多的土地。

    房企的種種操作，絕大部分購房者完全沒有感知的，現(xiàn)在，隨著信貸的逐步回暖，一季度房企在土地市場更為激進，這導致樓市回暖的預期已經為大部分人所認可。

    通過以上分析，我們大概可以知道，未來樓市調控將重點圍繞房企展開，圍繞土地市場展開，圍繞房企購房資金展開，而下游的購房政策只會適當微調。

    只不過，這一輪調控壓力非常大，因為種種關系，房地產依然重要，已經有相當數量的高價地成交，未來必然有相當數量的高價房入市，以房企熟練的高周轉手法，相信不會太遠。

（來源：樓市微觀察）