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    12月初，高層用“116”個(gè)字概括了2020年住房工作的方向。而在12月23日，這個(gè)方向有了更加詳細(xì)的版本。昨天的會(huì)議明確了2020年住房工作九項(xiàng)要求。

    其中前三項(xiàng)是與房地產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)的。

    我將之作了一些拆解如下：

    1、 穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段。

    2、 穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制方案，完善調(diào)控體制機(jī)制。

    3、 抓好完善住房保障體系試點(diǎn)工作，爭(zhēng)取形成可復(fù)制、可推廣經(jīng)驗(yàn)。

    4、 嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

    5、 總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，完善政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

    6、 改革住房公積金制度。

    7、 發(fā)展租房，解決新市民住房問題。

    8、 培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

    9、 重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

    以上，信息量相當(dāng)豐富。

    首先，一個(gè)字“穩(wěn)”。

    這是總要求，明年的房地產(chǎn)必然要在這個(gè)總要求下開展工作，哪怕是地方城市，也得掂量掂量自己的“小動(dòng)作”，即便是擁有“一城一策”的自主權(quán)。

    2019年樓市調(diào)控的總趨勢(shì)是，地方城市在給樓市“松綁”的動(dòng)作越來越多，頻率越來越快，動(dòng)作也越來越大。成都深圳杭州南京等明星城市的加入，讓大家對(duì)2020房地產(chǎn)多了一些想象空間。

    現(xiàn)在，基本可以確定，2020年地方城市“小動(dòng)作”依然會(huì)有不少，但絕不會(huì)突破“穩(wěn)”字，不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。一句話，“一城一策”是可以的，但“房住不炒”是前提，地方城市不是想怎么干就能怎么干。

    第二，穩(wěn)房?jī)r(jià)不等于“房?jī)r(jià)不漲了”。

    “刺激”跟“上漲”完全是兩回事?！按碳ぁ笔嵌虝r(shí)間迅速變熱，迅速拉伸，但“上漲”是中性詞。穩(wěn)房?jī)r(jià)也不等于“房?jī)r(jià)不漲了”，這一點(diǎn)所有人都懂。

    2020年的房地產(chǎn)，我的感受是，比2019年會(huì)好一點(diǎn)，部分城市實(shí)際上更有隱性承諾“不能大跌”，主要是房地產(chǎn)輪動(dòng)進(jìn)入尾聲的三四線城市。

    房地產(chǎn)依舊是支柱，2019年這么多城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，大家可以看一下成都、杭州、南京、廣州這些城市新近推出的一些購(gòu)房者政策，甭管是什么提法，但都有一個(gè)基本事實(shí)：

    調(diào)整購(gòu)房政策后，符合購(gòu)房條件的人在增加。

    需求增加了，這就是利好，但他們也都在小心翼翼的控制了需求增加的“量”，這就不是“刺激”，而是“利好”。

    其實(shí)買不買房，現(xiàn)在已經(jīng)非常清楚了，自住買房已經(jīng)沒啥風(fēng)險(xiǎn)，不用擔(dān)心高位套牢，也不用著急買房，擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)大漲；投資買房仔細(xì)挑，挑城市挑區(qū)域挑項(xiàng)目，記住買房不再是大賺，而是抵御，壓倉(cāng)、中長(zhǎng)期持有。

    第三，現(xiàn)在就是“長(zhǎng)效機(jī)制”。

    曾幾何時(shí)，我們一度將“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記+房地產(chǎn)稅”視為“長(zhǎng)效機(jī)制”的兩大關(guān)鍵，但現(xiàn)在有點(diǎn)變化了，23日的會(huì)議關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制用的是“繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施”。

    至少?gòu)倪@里，我們能看出，通過三年多以來的調(diào)控，房地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了軟著陸，這一整套從上到下的每年成百上千個(gè)通知，已經(jīng)形成了一整套經(jīng)過實(shí)踐后被證明行之有效的調(diào)控體系，將在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而且各種通知，各種調(diào)控政策還在根據(jù)形勢(shì)發(fā)展不斷調(diào)整，從上到下都比較滿意，某種程度上這就是“長(zhǎng)效機(jī)制”。

    至于，大家一直期待的那些個(gè)東西，且等著吧。

    第四，老舊小區(qū)改造很重要。

    老舊小區(qū)改造的重要性一直在提升。2020年會(huì)是一個(gè)重點(diǎn)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約17萬(wàn)個(gè)。2018年試點(diǎn)改造了106個(gè)，2019體量增加，到2020年肯定要全面提速。

    老舊小區(qū)改造會(huì)有哪些影響？我個(gè)人有一些推測(cè)，比如在資金籌措方面，會(huì)有一些變化，比如允許公積金資金進(jìn)入，老舊小區(qū)改造，居民是要掏錢的，資金問題肯定最為關(guān)鍵。用公積金，不用動(dòng)用存款，這等于是少了不少阻力，目前上海已經(jīng)做了這方面的探索。這也與公積金改革相呼應(yīng)，當(dāng)然，公積金制度改革絕不至于此，配合購(gòu)房政策調(diào)整，簡(jiǎn)化公積金貸款流程時(shí)效額度變革等才是公積金最要做的事。

    居民這一塊的錢是小頭，大頭是地方和開發(fā)商，這一塊基本就是增加投資，改善市政基建和房地產(chǎn)開發(fā)，地方債要增加，同時(shí)吸引開發(fā)商跟進(jìn)。

    我個(gè)人傾向于認(rèn)為，老舊小區(qū)改造就是一個(gè)“托底”，穩(wěn)住房地產(chǎn)。

    第五、“人才公寓”分配機(jī)制優(yōu)化。

    政策性租賃住房，涵蓋意義很多，但在當(dāng)下，它基本等價(jià)于各類“人才公寓”。2020年著力要做的就是“探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制”，簡(jiǎn)單說就是要讓“人才公寓”分配更為公平。各城市都拿“人才公寓”作為吸引人才的標(biāo)配政策，但很多人實(shí)際上是對(duì)此持保留意見的，畢竟在住房問題上，“公平”重要性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“效率”。

    第六、發(fā)展規(guī)?；赓U企業(yè)，完善住房租賃平臺(tái)。

    規(guī)模化租賃企業(yè)，這一塊的確是非常緊急，2017年各類長(zhǎng)租公寓發(fā)展非?？?，非常粗放，到2018-2019年，問題開始出現(xiàn)，現(xiàn)在整體呈現(xiàn)出的是散、弱，侵害租房者的權(quán)益等問題。2020年就是繼續(xù)整合的過程。

    至于政府主導(dǎo)的住房租賃平臺(tái)，現(xiàn)在依然是雷聲大雨點(diǎn)小，房東們還不太愿意把自己的房子放到平臺(tái)上出租，因?yàn)橐坏└雨?yáng)光更加透明，后續(xù)租金收入征稅等問題都是顧慮。中介機(jī)構(gòu)也不積極，他們跟房東的利益是一致的，自己的平臺(tái)已經(jīng)可以對(duì)接房東和租客了，有必要再進(jìn)一個(gè)平臺(tái)嗎？如何推進(jìn)，需要更符合期待的政策引導(dǎo)。

（來源：樓市微觀察）