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   剛剛！深圳樓市出大招：減少公攤，提高得房率，住宅限高150米！

   吳家明

   “現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來越不實用?！弊罱浾咴谏钲诙鄠€區(qū)走訪時，許多購房者發(fā)出這樣的感慨。

   此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現(xiàn)“新風(fēng)向”，針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規(guī)。

   記者5月14日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。目前，已辦理《商品房預(yù)售許可證》的項目或者規(guī)劃條件核實的建設(shè)工程項目，不能更改設(shè)計；其他建設(shè)項目設(shè)計和調(diào)整，在各直屬管理局指導(dǎo)下依據(jù)新版規(guī)則實施。

   提高住宅得房率

   近日，同屬粵港澳大灣區(qū)的幾個城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制等。

   惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中涉及優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，鼓勵企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)等多項內(nèi)容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州還鼓勵建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。

   值得一提的是，公開消息顯示，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注減少住宅公攤面積，有效提高得房率等，與以往相比，此次修訂范圍較大，比如對陽臺面積計算進行了細化，規(guī)定陽臺進深超過2.4米部分將計入建筑面積。

   超高層住宅得房率較低

   對于深圳的調(diào)整，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質(zhì)是通過增加套內(nèi)面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發(fā)商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。“例如，按照佛山的新政，套內(nèi)面積可以做到建筑面積的90%以上(即得房率達到90%以上)。”

   一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率普遍在80%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，許多住宅樓的層數(shù)甚至超過50層，這些超高層住宅的得房率又有多少？以深圳市場為例，記者進行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過50層的新房住宅項目作為樣本并計算得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在68%至74%之間。相比起來，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。

   記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項目開始將得房率當(dāng)成“亮點”進行營銷，一些得房率較高的項目也備受購房者青睞。在龍崗百鴿籠片區(qū)，有新房項目主推73平方米和88平方米的四房單位，得房率超過90%。受訪的購房者表示，在價格和品質(zhì)安全得到保證的前提下，肯定會首選這些高得房率的新房。

   多元產(chǎn)品有望回歸

   有新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示，真正通過合理設(shè)計實現(xiàn)高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積，其實是開發(fā)商在打擦邊球?？偠灾?，越來越多的城市將其“規(guī)則化”，對購房者來說也是一件好事。也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足購房者更多的改善性需求。

   提及得房率，廣東肇慶日前宣布一則新政：“自5月1日起商品房將按套內(nèi)面積計價”，也再次把取消公攤的話題帶回公眾視野。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進提醒，“計價方式的變化對房價的影響是較小的，但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進出臺相關(guān)規(guī)定?！?/span>

   （來源：證券時報）