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當(dāng)很多人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)存在泡沫，進而大部分投資者對中國房產(chǎn)市場避而遠(yuǎn)之的時候，仍然有一些人在背道而馳，可以肯定的是中國房地產(chǎn)已經(jīng)成為全球資本市場的重要組成部分，越來越多的海外資金通過債券，私募，股權(quán)，基金等方式參與中國房地產(chǎn)市場投資。隨著房地產(chǎn)直接投資的減少，房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀又有什么變化呢？

隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷的滲透和房地產(chǎn)市場投資焦點的調(diào)整，房地產(chǎn)金融也在不斷探索創(chuàng)新和運作模式和多元化的投資方向。10月13日，清科集團和中節(jié)能實業(yè)聯(lián)合舉辦了“房地產(chǎn)金融：突破與創(chuàng)新”的沙龍，探索互聯(lián)網(wǎng)+下的房地產(chǎn)金融路在何方。

中國房地產(chǎn)的創(chuàng)新趨勢在何方？

地產(chǎn)為什么是金融？地產(chǎn)可以分為四各環(huán)節(jié)，即投的環(huán)節(jié)—建設(shè)環(huán)節(jié)—經(jīng)營環(huán)境—退出環(huán)節(jié)，這四個環(huán)節(jié)中有不同的金融工具，甚至有一些不要金融工具，實際上是金融守信，所以地產(chǎn)是一個玩杠桿的行業(yè)，地產(chǎn)有很強的金融守信。

金融是什么？如果把中間的環(huán)節(jié)去掉，其實金融干兩件事情，一個叫找錢，即資本，另一個是怎么著資產(chǎn)，即投資。如果信息是完全通暢的，錢跟資產(chǎn)是完全能相關(guān)的，我們是干金融中間媒介的事情。能不能兩端直接連起來，不需要中間環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)金融是講這個邏輯。但在互聯(lián)網(wǎng)還沒出現(xiàn)的傳統(tǒng)的環(huán)境下，我們發(fā)現(xiàn)錢跟尋找物的成本是相當(dāng)大的，所以我們需要銀行、機構(gòu)等渠道。我認(rèn)為金融其實核心就兩個，抓資產(chǎn)端還是抓資本端，無非做到自己的定位。

我接觸的傳統(tǒng)金融人在做地產(chǎn)金融的時候是怎么考慮的？

第一個普遍邏輯就是大家都當(dāng)成習(xí)以為常的金融，金融就是融資，之所以會存在不同的成本，因為監(jiān)管不同，中國有三會一行，監(jiān)管之間有差異，所以導(dǎo)致成本不同，你的金融或者融資做的好不好，無非是能不能把它匹配起來。銀行不行我找信托，信托不行我再找。當(dāng)時我們一度很天真的認(rèn)為是保險，保險的錢很便宜，能夠把它拿過來做商業(yè)地產(chǎn)，后來發(fā)現(xiàn)部隊，不能以它的成本衡量我們的成本，它的成本同樣有界限，同樣不便宜，而且受到的限制很大。很多人提險資，險資目前還不是主流。

另外一個邏輯，金融機構(gòu)傳統(tǒng)的一個思維還是F的思維，即怎么吸引財富，所以他們會有私人銀行，會有所謂的高凈值客戶的邏輯，然后根據(jù)錢的偏好來選擇產(chǎn)品。我們發(fā)現(xiàn)在以往的金融機構(gòu)，后來涌現(xiàn)第三方財富這么多機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)了誤區(qū)了，我們所謂的財富管理變成財富銷售，或者是理財?shù)匿N售。

中國大的地產(chǎn)會倒嗎？可能未必。一度認(rèn)為有的信托公司是非常好的。很大不一定靠譜。一個事情如果趨勢錯了是失敗的，但是趨勢是對的，局部有點失誤我認(rèn)為是能活下來。

地產(chǎn)是什么趨勢？我用“三個化”來定義地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，一個是規(guī)?；倪^程，以萬科為代表的；第二個是金融化，需要用金融加杠桿；2004年叫服務(wù)化趨勢。存量向增量轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營是主流的。以萬科萬達(dá)為代表都在做輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移；第三個就是產(chǎn)業(yè)分工不斷細(xì)化。

另外對地產(chǎn)人來說，地產(chǎn)人的價值不在于能賣多少房，在于能不能把你的存量的流量，你的客戶，你的社區(qū)盤活。地產(chǎn)金融大概有這幾點：

第一我認(rèn)為是如果傳統(tǒng)還是做融資那只能傍大款，參與產(chǎn)業(yè)整合進程。因為有越來越多的公司會退出這個行業(yè)，你的選擇是找一個優(yōu)秀的企業(yè)做整合。

第二資產(chǎn)證券化將來是一個主流。

第三個是發(fā)現(xiàn)好的團隊，我們?nèi)ネ段磥碛袧摿δ贻p的。我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)金融是非常值得關(guān)注的。還有一個做資產(chǎn)管理的，我不求了，我金融機構(gòu)自己來做管理。地產(chǎn)金融還有一個大投放趨勢，一定是一個幾萬億的行業(yè)，這個行業(yè)會轉(zhuǎn)型，這是值得金融機構(gòu)去做的。