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地產(chǎn)行業(yè)正進入深度調(diào)整期，行業(yè)并購加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)站上房地產(chǎn)行業(yè)的風口，與之相同的是房地產(chǎn)基金亦迎來了轉(zhuǎn)型潮。

據(jù)一位房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士透露：“不少房地產(chǎn)基金公司，正逐步由純債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)投資為主的合作模式，一些私募基金公司正向拿地、開發(fā)等前端環(huán)節(jié)深入，還有一些針對二三線城市的基金，則在積極的向大資管的方向轉(zhuǎn)型，國內(nèi)房地產(chǎn)基金整合將不斷加速?！?

剛剛掛牌新三板的協(xié)和資產(chǎn)董事長杜宏此前在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時稱：“作為一家由房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)起步的公司，去年下半年公司開始轉(zhuǎn)型，目前房地產(chǎn)與私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)構(gòu)成各占約50%。私募股權(quán)投資方面，已投資了十幾個項目，涵蓋先進制造、節(jié)能環(huán)保和醫(yī)療等多領(lǐng)域?！?

雖然轉(zhuǎn)型潮存在，但房地產(chǎn)基金自身的存量資產(chǎn)空間仍巨大。中銀國際研究報告顯示，中國房地產(chǎn)基金業(yè)去年底擁有167家管理機構(gòu)，總規(guī)模超過4500億元。住宅開發(fā)類基金由于市場風險規(guī)模開始減少，以持有型物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基金正逐漸興起，對比海外REITs市場，國內(nèi)存量資產(chǎn)規(guī)模帶來的資產(chǎn)管理行業(yè)空間巨大。

據(jù)了解，在投資方式上，由于債權(quán)項目簡單易操作，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金近90%的項目都是做債權(quán)。多位業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)私募基金的轉(zhuǎn)型方向是股權(quán)投資或并購項目。

尤其在地產(chǎn)行業(yè)的并購方面，之前一些未能如期完成的項目，私募基金和信托公司開始聯(lián)手大型產(chǎn)業(yè)資本或者地產(chǎn)商以較低價格切入，盤活項目以分成。

清科《2015房地產(chǎn)基金報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了深耕細作模式，2014年度國家宏觀政策給予行業(yè)回暖提供了大力的支持;同時，行業(yè)并購加劇、互聯(lián)網(wǎng)融入房地產(chǎn)行業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)創(chuàng)建行業(yè)新熱點，引領(lǐng)行業(yè)新的增長點;此時，房地產(chǎn)基金主要的資金來源——商業(yè)銀行委托貸款渠道被打壓。在此背景下，私募房地產(chǎn)基金能夠轉(zhuǎn)型成功將是決定在這場淘汰賽中能夠勝出的關(guān)鍵。

作為二三線城市房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)型的一個縮影，以協(xié)和資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向為例，杜宏分析：“這兩年來緊密關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)目前來看形勢低迷嚴峻，今年年初慢慢一些地方政府都在調(diào)整政策，在傳統(tǒng)的投房地產(chǎn)股權(quán)方面仍有難度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面還是希望能在深交所發(fā)的產(chǎn)品有所突破，還在考慮能否在原來類REITS模式上更優(yōu)化的模式推到香港市場去。另外，去年下半年開始的股權(quán)類投資項目，也在積極籌備，目前在深圳設(shè)有分公司，主要就是做產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資。面向全國展開業(yè)務(wù)，這是我們下一步的發(fā)展方向。”

資料顯示，2012年，協(xié)和資產(chǎn)和發(fā)起人西部信托試水了類REITs業(yè)務(wù)，當時按照國外的REITs架構(gòu)搭建的一個交易形式，采取了有限合伙制。當時的運營思路是，在標的項目(商業(yè)地產(chǎn))尚屬期房階段，協(xié)和資產(chǎn)以管理人角色實現(xiàn)控盤，注入資金，在未來4年內(nèi)分階段實現(xiàn)退出，其獲利一方面來自于商業(yè)地產(chǎn)的售價上漲，實質(zhì)就是借助資金優(yōu)勢分享期房至現(xiàn)房階段的市場溢價;另一方面則來自于租金收益。

另據(jù)中銀國際研究報告數(shù)據(jù)分析，從地產(chǎn)基金的回報率來看，2014年受到樓市低迷影響，國內(nèi)房地產(chǎn)基金行業(yè)的收益率整體出現(xiàn)明顯下滑，約 40%的基金退出收益在10%-15%區(qū)間，約 20%的基金退出收益在 15%-20%區(qū)間。同時，地產(chǎn)基金股權(quán)投資的比例開始上升，通過債權(quán)方式已較難控制項目的底層風險，而更多采取與開發(fā)商同股同權(quán)，共擔風險和收益的方式提供融資。

從基金類型來看，占比較高的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)基金的規(guī)模也開始減少，主要由于住宅開發(fā)市場投資風險加劇，投資回報率逐漸降低。與此同時，綜合體、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型如物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)持有型基金開始逐步發(fā)展。隨著蘇寧、萬科等上市企業(yè)紛紛試水推出類 REITs 產(chǎn)品，房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)政策積極推進，以持有型商業(yè)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金正逐漸興起。