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“上海大融城是我們在上海的第一個地產(chǎn)項目，預計2015年年底開業(yè)。”光大安石投資副總裁周頌明今天在接受騰訊財經(jīng)《資本論》專訪時說，他們十分看好上海的地產(chǎn)市場。

這表現(xiàn)在：該公司認為上海大融城的回報率會高于其他項目，“通常測算年回報超過15%的項目，我們才會投”。同時周頌明也透露，該公司上海在談的項目還有幾個：有的處于跟政府談土地階段，也有收購談判中的，預計今年年底，該公司在上海會有多個地產(chǎn)項目同時開花。

光大安石投資是一家專門做房地產(chǎn)領域投資的私募股權投資機構，股東為光大控股有限公司（HK.00165）及英國安石集團。目前，光大安石在國內(nèi)投資運營地產(chǎn)項目30多個（不含已退出），參與投資管理的資金總量為600億元，項目類型包括住宅、寫字樓及商業(yè)零售等，面積達到600萬平方米。

光大安石投資原名亞雷投資(ALAM)，在中國的業(yè)務始于2005年，當時為國際房地產(chǎn)私募股權基金投資者雷曼兄弟房地產(chǎn)（(LBREP)的亞洲房地產(chǎn)投資平臺，2008年由光大控股收購并保留主要團隊。目前，光大安石仍同時管理人民幣與美元雙幣種基金。

這家公司目前通過三種路徑投資于商業(yè)地產(chǎn)。首先是債券，比如大型上市公司在發(fā)展過程中如果缺少資金，光大安石通常以債券形式進行投資，“不過多參與項目運營，而是通過資產(chǎn)經(jīng)理對風險進行監(jiān)控”。其次是股權投資，除了上海大融城項目，光大安石也曾入股英利地產(chǎn)。再次則是并購，針對一些已經(jīng)開業(yè)但沒有經(jīng)營能力能有所提高的項目，“會考慮部分或全部收購”。

據(jù)介紹，上海大融城是一個集購物、餐飲和休閑娛樂為一體的大型綜合購物中心，目前投資規(guī)模約為10個億。上海大融城將位于上海嘉定新城，總建筑面積約12.64萬平方米，共7層。由于跨越新老城區(qū)，上海大融城將為20萬常住人口提供服務。據(jù)了解，上海大融城預計將招租大眾時尚品牌200個，目前已完成80%，基本確定合作的品牌包括盧米埃影城、樂購超市、H&M、星巴克、屈臣氏、蘋果、玩具反斗城和江邊城外等。

普遍認為，來自電商的強烈沖擊，讓傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)近幾年處境堪憂。但周頌明認為：受電商影響明顯的主要是百貨形態(tài)，現(xiàn)在如果還主要靠促銷活動，再難以和價格更低、服務更便利的電商相抗衡。“但大融城屬于購物中心，注重的是體驗，品牌商主要是將一些休閑、時尚類的東西呈現(xiàn)給消費者，傳播品牌的概念。”周頌明說，同時在業(yè)態(tài)配置上，餐飲、娛樂在上海大融城的配比達到40%以上，其次則是兒童家庭區(qū)和零售等，以吸引并留住消費者。

而做好動態(tài)監(jiān)管和及時調(diào)整，則是應對變化的殺手锏。周頌明強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的關鍵是“三分招商七分運營”。從大融城的運營經(jīng)驗看，就是要根據(jù)實際經(jīng)營情況對業(yè)態(tài)、品牌和單店及時做調(diào)整。其中一個舉措就是，每個月都要進行經(jīng)營分析會，對每個品牌做分析，根據(jù)經(jīng)營情況、受歡迎程度對品類、門店作調(diào)整。

然而商業(yè)地產(chǎn)綜合體并不是新鮮事物，其中不僅有萬達集團的老牌地產(chǎn)商，也有各種投資基金。那么光大安石在獨特性在哪里？“我們更注重風控機制。”周頌明說。相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)商，投資機構有更嚴格的風險預警機制，比如監(jiān)測每個項目的現(xiàn)金流情況，不會教條于任何理論，而是從業(yè)務和風險的層面去判斷某個地產(chǎn)項目是否值得投資。

大融城是光大安石創(chuàng)立的商業(yè)地產(chǎn)品牌，目前在全國運營及在建項目8個，建筑面積合計近百萬方，資產(chǎn)規(guī)模約200億，計劃以北京、上海、重慶為核心在全國范圍內(nèi)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)投資是光大安石的投資重點之一，將以大融城為平臺，將所有個商業(yè)地產(chǎn)項目整合成一個資產(chǎn)包，尋求更大的市場份額。

光大安石在北京的布局在通州地塊，目前處于籌備期，投資金額為80億元。目前，最具代表性的是2010年落成的重慶大融城項目，已經(jīng)運營4年，目前的年經(jīng)營性增長值為25%，2014年租金收益超過1個億。