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市場(chǎng)廣闊的中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，引來(lái)多家地產(chǎn)、保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)、醫(yī)療等巨頭逐鹿，保利地產(chǎn)(9.33, 0.28, 3.09%)是其中發(fā)力較猛的一家。

　　11月5日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，保利地產(chǎn)[微博]和太平人壽已達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面合作；保利與太平人壽近期擬共同成立一家股權(quán)投資基金。

　　據(jù)了解，雙方的合作將是立體式全方位的，涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)搭建、保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項(xiàng)內(nèi)容。

　　保利地產(chǎn)在2012年就提出，要以全產(chǎn)業(yè)鏈的形式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造以“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為核心”的三位一體中國(guó)式養(yǎng)老模式，而太平人壽是一家歷史悠久的保險(xiǎn)公司，其在2014年期末的有效保險(xiǎn)金額超過(guò)1.62萬(wàn)億元人民幣。

　　一方是地產(chǎn)龍頭，一方是險(xiǎn)資大鱷，兩者的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，或?yàn)槲磥?lái)地產(chǎn)公司進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供新的思路及模式。

　　地產(chǎn)+保險(xiǎn)的跨界合作

　　保利地產(chǎn)此次攜手太平人壽，是國(guó)內(nèi)首例房企與保險(xiǎn)公司在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深度跨界合作。

　　此前，業(yè)內(nèi)不乏保險(xiǎn)公司和房企聯(lián)手開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，如生命人壽和佳兆業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)深圳大鵬度假養(yǎng)生項(xiàng)目，但并未有“總對(duì)總”的戰(zhàn)略合作，也并沒(méi)有涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。

　　保利地產(chǎn)與太平人壽的戰(zhàn)略合作則顯示，雙方的合作方向包括以下幾個(gè)方面：養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究等。

　　在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，保利地產(chǎn)將利用其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等專業(yè)優(yōu)勢(shì)；而太平人壽則將利用其保險(xiǎn)資金、客戶資源優(yōu)勢(shì)，共同發(fā)掘養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)。具體項(xiàng)目上，將充分考慮雙方的資金特性，設(shè)計(jì)適合的交易結(jié)構(gòu)，合作方式包括但不限于直接開(kāi)發(fā)建設(shè)、收購(gòu)、改建等多種模式，打造專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的中高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

　　而在養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方面，雙方將結(jié)合國(guó)情和地域文化，逐步建立提供基礎(chǔ)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化休閑、增值服務(wù)等全方位、全功能、全覆蓋的綜合配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和體系。

　　今年以來(lái)，保利地產(chǎn)在成熟社區(qū)推出的“和熹健康生活館”正式營(yíng)業(yè)，與此前推出高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“和熹會(huì)”，一起共同實(shí)現(xiàn)了保利三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略的落地。截至目前，和熹會(huì)已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計(jì)劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個(gè)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。2015年保利地產(chǎn)計(jì)劃籌建11個(gè)和熹健康生活館，包括3個(gè)旗艦店，目前廣州和上海已經(jīng)試營(yíng)業(yè)。

　　據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長(zhǎng)張亮介紹，“健康生活館”將采用O2O模式運(yùn)作。線下部分將以“大健康”為特色，為社區(qū)中老年人群(60歲以上)提供包括健康管理服務(wù)、特色助老服務(wù)、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)對(duì)象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時(shí)也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。

　　此外，保利地產(chǎn)已規(guī)劃自己的互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老服務(wù)模式。目前也在打造線上網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)所有的客戶資源進(jìn)行大數(shù)據(jù)管理。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊指出，未來(lái)隨著“健康生活館”的服務(wù)逐步深入和被客戶認(rèn)可，與客戶之間培養(yǎng)出較強(qiáng)的黏性后，將可以利用這些大數(shù)據(jù)資源，衍生相關(guān)增值服務(wù)，與保利旗下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至其他外部機(jī)構(gòu)合作。

　　針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道狹窄等問(wèn)題，保利與太平人壽擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，探索引入保險(xiǎn)資金開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式，未來(lái)不排除繼續(xù)進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)和健康管理等領(lǐng)域。

　　張亮透露，該基金前期將以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為主，核心目標(biāo)是在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)式覆蓋。后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項(xiàng)目。目前已遴選出幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)種子項(xiàng)目。

　　談及此次合作，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，合作雙方都是國(guó)有企業(yè)，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有戰(zhàn)略意義，同時(shí)也踐行了央企的社會(huì)責(zé)任。

　　張亮表示，資金一直是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，保利和太平人壽的合作，實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。初期以私募基金投資孵化為主，待金融大環(huán)境成熟，將努力實(shí)現(xiàn)從私募基金向reits的過(guò)渡。爭(zhēng)取在資本市場(chǎng)上尋求突破。

　　專業(yè)服務(wù)將成盈利來(lái)源

　　保利地產(chǎn)認(rèn)為，未來(lái)五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會(huì)給予更多政策和資源傾斜。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的黃金五年；據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間至少在千億以上。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，75歲以上老人對(duì)于健康護(hù)理服務(wù)的需求是65~74歲老人的1.76倍。護(hù)理服務(wù)是一種剛性需求，其他如文化、養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)等需求更多是彈性需求。因此做好養(yǎng)老的關(guān)鍵是做好護(hù)理。

　　在宋廣菊看來(lái)，包括護(hù)理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來(lái)盈利的主要來(lái)源。基于這一點(diǎn)，保利計(jì)劃在廣州蘿崗建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總部孵化基地，其中配備有專業(yè)的養(yǎng)老培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。此外，保利也會(huì)尋找一些收購(gòu)、參股其他養(yǎng)老培訓(xùn)護(hù)理機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)，同時(shí)與政府合作，共同發(fā)起養(yǎng)老護(hù)理培訓(xùn)資格認(rèn)證，共同完善護(hù)理人才、護(hù)理技能培訓(xùn)，以及護(hù)理等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等。

　　2015年，保利地產(chǎn)還正式成立了自己的養(yǎng)老用品公司，加速向上游產(chǎn)業(yè)鏈布局。該公司定位為專業(yè)化程度較高的養(yǎng)老用品設(shè)計(jì)研發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品線覆蓋適老家具、康復(fù)護(hù)理、適老衛(wèi)浴、智能設(shè)備、進(jìn)口產(chǎn)品、文化娛樂(lè)等。

　　但從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨很多問(wèn)題，從投資來(lái)看，按單個(gè)養(yǎng)老床位20萬(wàn)的投資估算，若實(shí)現(xiàn)100個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、2萬(wàn)張養(yǎng)老床位的運(yùn)營(yíng)，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長(zhǎng)，若沒(méi)有其他社會(huì)低成本資金的支撐，單個(gè)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展；并且，養(yǎng)老的核心在于服務(wù)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護(hù)理等行業(yè)資源，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求；同時(shí)，如何培育專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)和護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也面臨挑戰(zhàn)。

　　從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)在上世紀(jì)90年代中期突出了REITs和CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，融資渠道的打通極大推動(dòng)了美國(guó)養(yǎng)老住宅的發(fā)展；同時(shí)，美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)家，都有房屋逆按揭和各類養(yǎng)老介護(hù)保險(xiǎn)安排，來(lái)保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)方面的支付能力。

　　保利地產(chǎn)選擇太平人壽合作便有金融創(chuàng)新的考慮。與其他合作伙伴相比，保險(xiǎn)公司積累的大量長(zhǎng)期資金賦予了其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是近幾年壽險(xiǎn)資金的快速積累無(wú)疑為保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年我國(guó)壽險(xiǎn)保費(fèi)收入達(dá)到13031億元，在過(guò)去十年間復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到兩位數(shù)。

　　保利和太平人壽的合作才剛開(kāi)始，他們期待，國(guó)內(nèi)可以在養(yǎng)老領(lǐng)域試點(diǎn)有別于其他行業(yè)的金融政策，鼓勵(lì)REITs、私募基金等方面的創(chuàng)新。